Un birou astăzi? Este un spațiu de lucru flexibil, cu timp flexibil de închiriere. Crearea unui mediu de lucru original domină aici și percepția dezvoltatorului despre acest spațiu se schimbă - nu mai mult ca o marfă, ci ca un serviciu pentru client.
Accentul este pus pe tehnologii inteligente care sunt capabile să învețe și să se adapteze la nevoile utilizatorilor. Acest personaj se va adânci în viitor. Și volumul total? Comparativ cu anul precedent, numărul de noi birouri în Slovacia a crescut cu 2,1%, în timp ce rata locurilor de muncă vacante este de 8,73%.
Încrederea investitorilor
Volumul total al tranzacțiilor imobiliare comerciale din Slovacia în 2019 a depășit nivelul de 680 milioane de euro. Aceasta reprezintă o creștere de 30% față de media precedentă de cinci ani, ceea ce dovedește încrederea ridicată a investitorilor în mediul de afaceri intern.
Aproape două treimi din tranzacții au fost efectuate în regiunea autonomă Bratislava, în timp ce doar aproximativ 15% în estul Slovaciei. Acest lucru rezultă din analiza companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield.
După cum se arată mai departe în acest studiu, 46% din tranzacții au avut loc în sectorul imobiliar de birouri (în creștere de la 23% între 2014 și 2018), mai mult de o treime fiind destinată imobilelor industriale (comparativ cu un sfert între 2014 și 2018), aproximativ 14% din activitatea de investiții a fost realizată în domeniul comerțului cu amănuntul și mai puțin de 5% în zona hotelurilor și a cazării.
Cele mai mari tranzacții
Cea mai mare tranzacție finalizată în 2019 a fost vânzarea clădirii Twin City Tower. Investitorul HB Reavis l-a lăsat pe noul proprietar cu un spațiu de birouri complet ocupat, cu o suprafață de aproximativ 34.000 m 2, în districtul rapid în dezvoltare Nové Nivy.
Potrivit HB Reavis, tranzacția este susținută de un investitor instituțional sud-coreean, reprezentat de Valesco Group și AIP Asset Management, care a cumpărat Twin City Tower cu 120 de milioane EUR.
,Achiziționarea clădirii de birouri Twin City Tower reprezintă prima tranzacție imobiliară a investitorilor instituționali coreeni din Slovacia. Prin atragerea acestei capitale conservatoare, Slovacia a atins cu siguranță harta investițiilor investitorilor asiatici și astfel deschide ușa altor jucători mondiali majori ", spune Marián Fridrich, șef adjunct la Cushman & Wakefield Slovacia.
O altă tranzacție semnificativă a fost vânzarea clădirii Tatracentrum (20.000 m2) către dezvoltatorul Raiffeisen Property Holding International, care a căzut în mâinile unui proprietar privat. Clădirea de birouri Twin City C (23.000 m2) a fost transferată către fondul de investiții HB Reavis după o tranzacție efectuată în ultimul trimestru al anului 2019.
Centrul de afaceri BCT 2 din Košice (15.000 m2) a fost vândut de Grupul Penta către investitorul austriac European City Estates. Tranzacțiile semnificative includ, de asemenea, achiziționarea clădirii renovate Gorkého 4 Office de către Kooperativa, care aparține Grupului austriac de asigurări din Viena.
Alte tranzacții mari în Bratislava includ vânzarea clădirii de birouri Rosum de pe colțul străzilor Bajkalská și Ružinovská. Proprietatea a fost vândută de proprietarul său original Penta Real Estate către compania austriacă European City Estates pentru 60 de milioane de euro.
Sursa: Colliers International
Bratislava și Slovacia
Există mai mult de 1,8 milioane m2 de spații de birouri în Bratislava, dintre care 62% sunt în standardul A și 38% în standardul B. În ultimul trimestru al anului 2019, trei proiecte mari au fost finalizate - The Corner on Nám. 1 mai, Blumenau pe Dúbravská cesta în Karlova Ves și Bezručová Birouri pe strada Bezručová.
Rata generală a posturilor vacante a scăzut la 8,7%. După cum a adăugat Michaela Ochmanová, directorul diviziei de servicii pentru chiriași la Colliers International, alte 16 proiecte noi vor fi adăugate în următorii doi ani, cu 276.200 m 2 suplimentari de birouri moderne.
„Consecința unui ritm atât de rapid este deschiderea foarfecelor între clădirile de birouri nou construite și cele mai vechi”, spune Michaela Ochmanová.
„În regiuni, orașele regionale conduc în mod tradițional. Cele mai active în ceea ce privește spațiul de birouri includ Žilina, Nitra și Košice. Deși chiriașii sunt mai conservatori, ei sunt, de asemenea, interesați de îmbunătățirea mediului pentru angajații lor prin intermediul unor birouri mai standardizate. ”
Clădiri inteligente
Dezvoltatorii încearcă, de asemenea, să urmeze tendințele din străinătate și își îmbunătățesc construcțiile, fie tehnologic, fie vizual. „În prezent, proiectele din categoria A au comisioane de servicii mai mici decât cele mai vechi”, spune Simona Slaninová, consultant senior, Agenția Office la Cushman & Wakefield Slovacia.
„Fiecare clădire nouă din Bratislava are o terasă comună în care angajații își pot petrece timpul și lucra. Un mare beneficiu pentru companii sunt spațiile pentru biciclete și vestiarele alăturate, care sunt ventilate. Există mai multe opțiuni de luat masa în fiecare clădire, există, desigur, cafenele și bistrouri, astfel încât fiecare angajat are de ales. Dezvoltatorii încearcă cu adevărat să ofere clienților un mediu plăcut. "
"Dezvoltatorii încep să privească spațiul nu ca o marfă, ci ca un serviciu pentru client", adaugă Michaela Ochmanová.
„Încearcă să completeze oferta de spații de birouri tradiționale cu centre în care nu este necesară o obligație contractuală de 3 sau 5 ani. Scopul nu este doar crearea unui mediu de lucru original, ci și asigurarea serviciilor necesare și a calității zonelor comune în conformitate cu IFRS 16 - standardul internațional de contabilitate. "
Sursa: Colliers International
Biroul de azi
Spațiul de lucru flexibil și timpul flexibil de închiriere (spațiu de lucru flexibil) este o tendință care schimbă rapid structura tradițională a pieței clădirilor de birouri din țara noastră.
După cum subliniază în continuare Michaela Ochmanová, „flexibilitatea este din ce în ce mai solicitată nu numai pentru startup-uri, ci și pentru companiile internaționale mari care iau în considerare trecerea de la birouri tradiționale la o combinație de spații tradiționale cu conceptul de spațiu de lucru flexibil”.
Este din ce în ce mai important pentru jucătorii internaționali să mențină flexibilitatea închirierii pentru a putea răspunde în timp util la schimbările pieței. În Europa, proporția locurilor de muncă cu jumătate de normă, a contractanților și a lucrătorilor independenți este în creștere.
Echipele de proiect își pot ajusta dimensiunea și compoziția după cum este necesar, fără a fi nevoie să se angajeze într-o perioadă lungă de timp.
„Un spațiu de lucru flexibil poate fi, de asemenea, un factor decisiv în câștigarea sau păstrarea talentului”, adaugă Michaela Ochmanová. „În Bratislava, 13 centre oferă servicii flexibile la locul de muncă. În total, suprafața acestor centre în țara noastră este la nivelul de 9.000 m 2. "
Birouri deservite
Cel mai mare jucător privat din domeniul spațiilor de birouri este compania HB Reavis, care a evoluat pe piață de mai bine de 25 de ani.
Au adăugat coworking-ul și, cel mai recent, conceptul Qubes, care înseamnă un mediu de lucru complet deservit și flexibil, leasingului clasic pe termen lung. "Pe termen lung, birourile deservite vor ocupa din ce în ce mai multe cote de piață", spune René Popik, CEO HB Reavis Slovacia.
„Este legat de schimbările în modul nostru de lucru și de interacțiunile reciproce muncă-social care susțin utilizarea tehnologiilor moderne. Companiile se pot concentra astfel asupra activităților în care creează cea mai mare valoare adăugată și majoritatea serviciilor care creează un mediu de lucru atractiv pentru angajați vor fi furnizate de către proprietar. "
Potrivit unui reprezentant al HB Reavis, viitorul clădirilor de birouri va fi, de asemenea, tehnologii inteligente care pot învăța și se pot adapta la nevoile utilizatorilor. Acest lucru creează o relație simbiotică între clădire și utilizator. „Prin urmare, ne concentrăm pe complexe mai mari de clădiri, unde putem realiza o astfel de simbioză și unde putem oferi și servicii suplimentare - evenimente, partajare cu biciclete sau concierge”, continuă René Popik.
„Acestea sunt aplicații care facilitează utilizarea clădirii și a serviciilor sau a consultanților care pot ajuta la proiectarea unui mediu de lucru care să se potrivească de ex. stilul de lucru sau cultura corporativă. Clienții noștri folosesc astfel serviciile More, Origameo sau Symbiosy, care funcționează sinergic și acoperă întregul spectru de nevoi ale clienților. Spațiul pentru extindere constă în principal în furnizarea unui mediu de lucru de calitate, cu servicii suplimentare adăugate, bazate pe date și simulări sofisticate. Rezultatul este un mediu de lucru care susține productivitatea, bunăstarea și creșterea afacerii. ”
Certificatele WELL și Fitwel vin
Certificatele de durabilitate, LEED american și British BREEAM, sunt deja relativ cunoscute în Slovacia și sunt adesea utilizate de dezvoltatori, în special în clădirile de birouri. Acestea sunt certificate care ștampilează durabilitatea clădirii.
Acestea confirmă faptul că clădirea îndeplinește parametrii unei clădiri ecologice, care este eficientă din punct de vedere energetic și are un mediu interior de calitate. Până acum, certificarea WELL câștigă popularitate, în special în străinătate. Este proiectat pentru clădiri noi și existente și este un instrument pentru măsurarea și evaluarea parametrilor mediului interior care afectează sănătatea și bunăstarea utilizatorilor.
WELL este un sistem de certificare care utilizează mediul construit ca mijloc de susținere a sănătății, bunăstării și confortului uman. Spațiile certificate BINE pot crea un mediu care ajută la îmbunătățirea nutriției, fitnessului, stării de spirit, somnului, confortului și performanței utilizatorilor săi.
Este primul sistem de certificare de acest gen, care se concentrează exclusiv pe sănătatea și bunăstarea utilizatorilor clădirilor. Acest lucru se realizează prin implementarea de programe, strategii și tehnologii menite să promoveze un stil de viață sănătos și mai activ, precum și prin reducerea expunerii umane la substanțe nocive.
Certificarea WELL se bazează pe 7 domenii de bază:
- Aer - optimizarea calității aerului interior; strategie pentru prevenirea și eliminarea poluării aerului în timpul funcționării.
- Apa - calitatea apei și asigurarea disponibilității acesteia; strategie pentru filtrarea și purificarea apei.
- Nutriție - alimentație sănătoasă; înțelegerea valorilor nutriționale.
- Lumină - armonie a ritmului circadian (ritm biologic) și nivel de iluminare cu accent pe lumina naturală; amplasarea ferestrelor și posibilitatea de a controla umbrirea.
- Fitness - activitate fizică crescută
- Confort - eliminarea elementelor deranjante; mediu productiv și în același timp calmant, confort termic și acustic.
- Mintea - susținerea sănătății mentale și emoționale
Certificatul WELL poate fi obținut în trei niveluri: Argint, Aur și Platină. În Slovacia, nicio clădire din WELL nu a fost încă certificată, dar există 6 clădiri în procesul de certificare.
Sistemul de certificare Fitwel este o alternativă la sistemul WELL. A fost lansat în 2017, dar a fost pregătit de câțiva ani. Dezvoltarea acestui sistem este responsabilă de Centrele de Control și Prevenire a Bolilor din S.U.A.
Certificarea în sine este efectuată de Centrul pentru proiectare activă. Fitwel este un sistem de certificare axat pe optimizarea clădirilor, îmbunătățirea performanțelor de sănătate și productivitate prin îmbunătățiri specifice de proiectare și politici operaționale.
Este conceput pentru a promova un viitor mai sănătos, în care fiecare clădire susține bunăstarea utilizatorilor săi și a comunităților din jur.
Multi confort
Contribuția diviziei ISOVER Saint-Gobain Construction Products este programul Multi Comfort, care își propune să arate că clădirile extrem de economice și confortabile pot fi, de asemenea, durabile, reducând astfel emisiile de carbon, deșeurile și consumul de energie pe tot parcursul ciclului de viață al clădirii.
„Modul în care sunt proiectate și construite clădirile are implicații de anvergură asupra confortului și calității vieții”, spune Vladímir Balent, managerul de proiect ISOVER Saint-Gobain.
„Clădirile multiconfortabile întruchipează experiența și nevoile utilizatorilor chiar din design. Înțelegând modul în care materialele și tehnicile de construcție interacționează și se completează reciproc, putem îmbunătăți dramatic experiența utilizatorilor clădirilor. Programul Saint-Gobain Multi Comfort arată pe proiecte reale că este posibil să se atingă un nivel extrem de ridicat al clădirilor cu procesele de lucru și tehnologiile care există astăzi. Aceste clădiri sunt durabile, confortabile, au costuri mici de funcționare și întreținere și nu dăunează mediului. ”
Compania vorbește despre principiile Multi Comfort la seminarii și traininguri axate pe diferite grupuri țintă și în timpul vizitelor individuale la studiourile de arhitectură. Ea a pregătit mai multe broșuri dedicate acestui număr. Din 2006, Multi Comfort este prezent și printr-o competiție internațională de studenți organizată de grupul Saint Gobain.
Principiile Multi Comfort au fost aplicate și în construcția Atriului Verde din Trnava. Cu soluțiile lor Multi Comfort, tehnicienii diviziei ISOVER sunt implicați activ în proiectarea multor construcții pe care Saint-Gobain le implementează în prezent în Slovacia.
Articolul a fost publicat în revista ASB 3/2020.