unei

Când, în ce condiții și cum este necesar să se asigure gestionarea unui nou bloc de apartamente?

Construcția clădirilor de apartamente noi este în plină desfășurare de câțiva ani. Cu noul lor aspect și concept al clădirii, ele aduc un nou caracter arhitectural orașelor și satelor și, nu în ultimul rând, un nivel de trai mai ridicat. Acestea sunt de obicei case multifuncționale cu garaje subterane, zone pentru comerț și servicii și alte facilități corespunzătoare tendințelor moderne de locuințe.

Aceste clădiri noi, pe care investitorul le-a construit în scopul revânzării de apartamente și spații nerezidențiale și care au intrat în administrare, sunt, de asemenea, supuse condițiilor stipulate de Legea privind proprietatea apartamentelor și a spațiilor nerezidențiale nr. 182/1993 Coll. astfel cum a fost modificat (denumit în continuare „Legea”).

Situații care pot apărea

În acest context, aș dori să atrag atenția asupra unui număr de situații importante care pot apărea atunci când clădirile noi intră în administrare. Am fost inspirat să fac acest lucru de cazuri pe care le-am ajutat să le rezolv atât de la administratori, cât și de la noii proprietari. Și credeți-mă, unele dintre cazuri au fost catastrofale.

Definiția unui apartament

Pentru ca o clădire să fie o clădire de apartamente și să fie supusă dispozițiilor Legii privind proprietatea apartamentelor și a spațiilor nerezidențiale, aceasta trebuie să îndeplinească patru condiții. Acestea sunt definite de § 2 alin. 2 din lege:

1. Clădirea trebuie să aibă mai mult de jumătate din suprafața podelei destinată locuințelor - adică apartamente.
2. Clădirea trebuie să aibă mai mult de trei apartamente - cel puțin patru.
3. Apartamentele și spațiile nerezidențiale trebuie să fie proprietate personală.
4. Părțile comune ale casei și facilitățile comune ale casei trebuie să fie coproprietate în comun de toți proprietarii de apartamente și spații nerezidențiale. Într-o astfel de clădire de apartamente, administrația trebuie asigurată de comunitate sau de administrator, în conformitate cu § 6 alin. 1.

Această prevedere determină, de asemenea, momentul în care apare obligația de a gestiona o clădire de apartamente. Este ziua primului transfer de proprietate asupra unui apartament sau a unui spațiu nerezidențial. Până când investitorul nu vinde primul apartament, clădirea nu trebuie să aibă administrator, dar poate avea unul.

Desigur, dacă clădirea este aprobată și funcțională, toate reglementările legale i se aplică, începând cu reglementările pentru echipamentele tehnice ale clădirilor, echipamentele de ridicat, recipientele sub presiune etc. Astfel, trebuie îndeplinite toate obligațiile legate de funcționarea lor în condiții de siguranță. Proprietarul clădirii este responsabil pentru acestea.

Cum să abordați o clădire nouă atunci când o gestionați

Un factor important în gestionarea unei clădiri de apartamente nou construite este abordarea investitorului cu privire la utilizarea acesteia. Aici pot apărea două situații:

1. Construirea unei case de apartamente în scopul închirierii de apartamente și spații nerezidențiale.
2. Construirea unei clădiri de apartamente în scopul vânzării de apartamente și spații nerezidențiale.

În cazul în care investitorul închiriază doar apartamente și spații nerezidențiale în clădirea de apartamente, acesta poate avea sau nu un administrator, deoarece una dintre cele patru condiții legale nu este îndeplinită, și anume faptul că apartamentul sau spațiul nerezidențial nu a fost transferat. Toate sunt deținute de investitor ca unic proprietar al întregii clădiri.

Depinde de el să încheie un contract de afaceri cu persoana care se va ocupa de clădire și să ofere toate actele legate de închiriere și alte obligații care decurg din alte reglementări legale și standarde tehnice. De exemplu. îngrijirea părților comune ale casei și a echipamentelor comune ale casei, monitorizarea termenelor pentru revizuirea obligatorie a echipamentului tehnic rezervat, verificarea contoarelor specificate, reparații, întreținere etc., care este cazul cel mai bun.

Citește și

Este mai rău dacă încredințează administrația unuia sau doi angajați care nu au nicio idee despre asta și o fac, ca să spunem așa, spontan. Dar acesta este subiectul unui alt articol. Dar să trecem la clădiri noi care îndeplinesc condițiile pentru clădirile de apartamente. Aș dori să atrag atenția asupra unei diferențe importante în forma gestionării clădirilor noi.

Formularea legii

Dacă luăm dispozițiile Legii nr. 182/1993 Coll. privind proprietatea apartamentelor și a spațiilor nerezidențiale, astfel cum a fost modificată (denumită în continuare Legea), în special § 6 alin. 1, aflăm că:

„Administrarea casei se realizează de către asociația de proprietari de apartamente și spații nerezidențiale din casă (denumită în continuare„ comunitate ”) sau de o altă persoană juridică sau persoană fizică cu care proprietarii de apartamente și spații nerezidențiale încheiați un contract privind executarea administrației (denumit în continuare „administrator”). Proprietarii de apartamente și spații nerezidențiale din casă sunt obligați să asigure administrarea casei de către comunitate sau administrator. Obligația de administrare a casei apare în ziua primului transfer de proprietate asupra apartamentului sau spațiului nerezidențial din casă. "

Prin urmare, din textul legii reiese clar că, de îndată ce investitorul vinde primul apartament, el trebuie să fi asigurat și administrarea clădirii de apartamente de către o companie de administrare profesională pe baza unui contract privind executarea administrării. Un astfel de administrator trebuie să îndeplinească condițiile Legii nr. 246/2016 Coll. pe administratori și să fie înscriși în lista administratorilor păstrată la Ministerul Transporturilor și Construcțiilor.

Administratorul, care va prelua noua clădire de apartamente, trebuie să obțină toate informațiile importante despre clădire, începând cu lista de proprietari, documentația proiectului, documentația pentru echipamentele tehnice rezervate, cum ar fi camera cazanelor, lifturile, sistemul de încălzire, aer condiționat, sistem de camere, echipamente de securitate și Come.

Este ideal dacă investitorul comunică deja cu administratorul la terminarea construcției. Este benefic pentru ambele părți. Investitorul își va face o idee despre procedurile viitoare în gestionarea unei clădiri de apartamente și, în același timp, administratorul va avea o imagine de ansamblu asupra clădirii în ansamblu și a specificului și detaliilor acesteia. Ambele părți pot evita astfel neînțelegerile și conflictele privind ignoranța mediului și principiul gestionării clădirilor de apartamente.

Tipuri de tranziție a unei clădiri noi aflate în administrare

Practic, putem vorbi despre trei tipuri de tranziție a unei clădiri noi în administrare:

1. Investitorul își construiește, vinde și gestionează singur.
2. Investitorul construiește, vinde și pleacă spre administrare.
3. Investitorul trebuie să înființeze, să contacteze administratorul și să vândă și să plece cu el în administrare.

Ce crezi? Ce tip de tranziție este cel mai bun atât pentru investitor, cât și pentru manager? Există o știință modernă, așa-numita gestionarea facilității, a cărei definiție aș rezuma într-o propoziție înțeleaptă: gestionarea facilității este un proces de la prima idee pentru construcție, prin pregătirea proiectului, implementarea, funcționarea și lichidarea construcției.

Dacă investitorul se ocupă și de gestionarea viitoarei clădiri la începutul lucrărilor de proiect și primește sfaturi de la un administrator calificat, o astfel de clădire va fi cu siguranță gestionată mult mai bine decât haotica „producție de centură” a apartamentelor cu orice preț, indiferent a viitorului lor management.

Sistemul „potop după mine” este o realitate pentru mulți proprietari care au cumpărat o pisică într-o pungă și abia după câteva luni sau ani de viață află ce au cumpărat.

Trei tipuri de tranziție în gestiune

Să ne întoarcem la cele trei tipuri de noi tranziții ale clădirii în gestiune. Cea mai fericită este troica, unde administratorul, atunci când pregătește contractele de vânzare, atrage atenția investitorului asupra specificului clădirii de apartamente și supraveghează conținutul corect al contractului de transfer în strânsă cooperare cu un expert juridic.

Două sunt, de asemenea, relativ bune, adică dacă administratorul este o persoană (sau o companie) cu experiență, deoarece un administrator bun știe cum să înceapă, unde să caute și ce să verifice atunci când preia o clădire nouă. Și nu în ultimul rând, el poate judeca dacă o va lua deloc în raport

Situația este în mod explicit regretabilă atunci când clădirea de apartamente este administrată chiar de investitor. O ușoară îmbunătățire a acestei situații nefericite este dacă el poate da sfaturi și poate finaliza el însuși sau angajații săi un curs obligatoriu acreditat. Deși nu va deveni un bun îngrijitor de la o zi la alta datorită acestuia, va obține cel puțin o imagine de ansamblu asupra a ceea ce include administrația unui bloc de apartamente și poate că va decide să ia un îngrijitor cu experiență cel puțin la început.

Nu mă pot abține să nu menționez în acest moment cuvintele unui administrator de multă vreme care a spus la un eveniment profesional: „Nu, pentru numele lui Dumnezeu, luați noua clădire în administrație dacă nu vreți să înnebuniți!” Prin urmare, dacă ești investitor, ia-ți la inimă cuvintele și sfaturile.

Administrarea fondurilor de locuințe este o activitate solicitantă, plină de sarcini profesionale - de la tehnică la legală, până la „umană” și interpersonală. Trebuie tratat cu respect.

Cele mai frecvente neajunsuri la administrarea unei clădiri noi

Chiar la început, îmi cer profund scuze pentru toți avocații care pregătesc contracte pentru transferul de apartamente și spații nerezidențiale în proprietatea personală a clădirilor noi. Clădirea de apartamente și administrația sa au specificul lor care trebuie cunoscut în prealabil. Nu este o proprietate simplă obișnuită.

Clădirea de apartamente este formată din apartamente care au o denumire separată în titlul de proprietate. Apartamentul poate (dar nu trebuie) să aibă spațiu de depozitare, care poate fi definit și separat în titlul de proprietate. Apoi, există spații nerezidențiale, care sunt, de asemenea, definite separat în titlul de proprietate. Mai mult, garajele cu standuri de garaj marcate fac de obicei parte din clădiri noi.

Și nu în ultimul rând, există spații nerezidențiale care fac parte din clădirea esențială a unei clădiri de apartamente, cum ar fi holul de intrare, inclusiv accesorii, intrări în garaje, inclusiv porți de intrare și alte echipamente, coridoare, scări.

Ca proprietate pe acțiuni a proprietarilor de apartamente

Toate aceste spații nerezidențiale „comune” ar trebui transferate coproprietății tuturor proprietarilor de apartamente și spații nerezidențiale în funcție de mărimea cotei de coproprietate a acestora. Și tocmai aceste spații sunt adesea definite vag sau incorect, ceea ce duce apoi la diferite neînțelegeri, mai ales în legătură cu îngrijirea lor.

Următoarele sunt echipamente tehnice și tehnologice obișnuite, cum ar fi sisteme de încălzire, ascensoare, camere de încălzire, distribuție și echipamente de aer, distribuție comună de gaz, electricitate și apă și multe alte facilități moderne. Prin lege, aceștia sunt coproprietari ai tuturor proprietarilor de apartamente și spații nerezidențiale în funcție de mărimea cotei de coproprietate, iar grija pentru ei este de obicei clară.

În acest moment, aș dori să subliniez foarte mult faptul că drepturile și obligațiile proprietarilor se aplică noilor proprietari, care au cumpărat apartamentele sau spațiile nerezidențiale în proprietate personală și se aplică și proprietarului inițial, care a construit sau doar a finanțat apartamentele. Exact la fel.

Faptul că un investitor deține jumătate din apartamente nu înseamnă că îi înlocuiește pe ceilalți și face ceea ce vrea. Are de câte ori drepturile și obligațiile pe care le deține apartamente și spații nerezidențiale. Pentru a fi specific, voi descrie câteva situații din viața reală ca exemple descurajante.

Situații reale

Poprad - clădire de apartamente construită cu sursă proprie de căldură, cameră pentru cazane. Sala cazanelor nu a fost transformată ca facilitate comună a casei, dar investitorul a vândut-o ca spațiu nerezidențial separat. Proprietarii sunt astfel vasali ai unui „producător de căldură” care se ocupă de proprietatea construită din banii lor.

Košice - din cele 60 de apartamente din noua clădire, primele patru apartamente au fost vândute în timpul sezonului de încălzire. Nu a fost temperat în alte apartamente goale nevândute. Toată căldura consumată în întreaga clădire de apartamente a fost calculată în rândul celor patru proprietari de atunci. Nici nu voi vorbi despre faptul că acestea au fost cantități insuportabil de mari.

Bugetul de 60% pentru zonă și 40% conform PDR nici măcar nu există. Investitorul a considerat că apartamentele erau goale și că nu le va plăti. Și că era frig în acele apartamente, vă puteți imagina cu siguranță, deoarece toată căldura s-a scurs în apartamentele reci neîncălzite.

Bratislava - numai proprietarii apartamentelor vândute și investitorul, resp. proprietarul apartamentelor rămase nu a plătit nimic fondului sau serviciilor. Proprietarii nu au aflat decât după un an și jumătate mai târziu, când au început să solicite întâlniri și să solicite un raport de activitate și o declarație anuală de performanță.

La acea vreme, peste 50% din apartamente fuseseră deja vândute, așa că au decis să înființeze o comunitate. A fost o luptă grea, dificilă, lungă și disperată, dar până la urmă totul a ieșit bine.

Prešov - trei clădiri de apartamente deasupra unui garaj comun cu o coproprietate acționară vag definită, contracte de transfer incorect procesate, pur și simplu haos. Și noii proprietari au aflat și după trei ani de viață. În cele din urmă, voi lista câteva întrebări care m-au inspirat să citesc acest articol. Poate că va lărgi și mai mult viziunea problemei.

Întrebările și răspunsurile pot fi găsite în următoarele trei articole separate.

Aveți întrebări despre gestionarea clădirilor de apartamente? Un expert în această problemă, un consultant profesionist și cofondator al asociației pentru o mai bună gestionare a clădirilor de apartamente, Ing. Otília Leskovská.