Absolvent al Departamentului de impozitare și consultanță fiscală de la Universitatea de Economie din Bratislava, înregistrat ca consilier fiscal asistent în registrul Camerei consilierilor fiscali din Slovacia. Se ocupă în principal de domeniul impozitului pe venit și al taxei pe valoarea adăugată, aplicabil întreprinderilor mici și mijlocii.
Care sunt obligațiile persoanelor care închiriază proprietăți imobiliare prin intermediul platformei Airbnb în ceea ce privește impozitul pe venit și taxa pe valoarea adăugată?
Airbnb este o alternativă atunci când decideți dacă închiriați o proprietate pentru o perioadă mai lungă de timp sau doar pentru o perioadă scurtă de timp pentru a aranja cazare pentru oaspeți prin intermediul acestei platforme. Articolul se concentrează pe impozitarea veniturilor proprietarilor din închirierea pe termen scurt prin intermediul platformei digitale de cazare Airbnb.
Deși există o serie de articole, linii directoare și instrucțiuni pentru proprietari cu privire la modul de procedare cu impozitarea veniturilor din închiriere în cazul proprietăților tradiționale de închiriere (leasing pe termen lung), acest lucru ar putea să nu fie evident la prima vedere în cazul - cazare pe termen lung prin Airbnb. Motivul nu este prevederile legii sau orientările sau informațiile referitoare la procedura contribuabililor în cazul veniturilor de la Airbnb. Prin urmare, este necesar să se ia în considerare natura activității de furnizare a închirierii pe termen scurt și a oricăror servicii conexe.
Puteți găsi mai multe articole legate de tema închirierii în secțiunea Închirieri imobiliare.
Natura activității de a oferi cazare pe termen scurt prin intermediul platformei de cazare Airbnb
În principiu, o persoană care își înregistrează proprietatea pe platforma Airbnb oferă, pe lângă posibilitatea de a închiria o anumită cameră sau întreaga proprietate (apartament, casă de familie, apartament etc.), servicii conexe care sunt necesare pentru a permite oaspeților să stați și petreceți noaptea. Aceasta include, de exemplu, furnizarea de paturi, lenjerie de pat curată, hârtie igienică sau prosoape etc. Spre deosebire de un contract de închiriere clasic pe termen lung, nu este de așteptat ca oaspeții (în calitate de chiriași ai proprietății) să fie nevoiți să furnizeze ei înșiși aceste servicii. Aceasta este diferența față de închirierea clasică a imobilelor.
Natura activității de a oferi cazare pe termen scurt prin Airbnb include astfel, pe lângă serviciile de bază legate de închiriere (energie, încălzire, apă, internet, televiziune) și alte servicii auxiliare, precum curățenia sau alimentația.
Furnizarea de cazare prin Airbnb deja strâns legată de furnizarea de servicii de cazare. Nu există o clasificare fără echivoc a cazării prin Airbnb în furnizarea de servicii de cazare, ca în cazul hotelurilor, apartamentelor și pensiunilor. Cu toate acestea, pe baza naturii de mai sus a activităților, se poate presupune că este mai mult o clasificare în această categorie. Acest lucru este indicat și de faptul că clienții decid adesea în avans între cazarea în hoteluri, apartamente, pensiuni sau proprietăți oferite privat prin Airbnb. Din acest punct de vedere, toate formele de cazare de mai sus sunt considerate servicii de cazare.
Cu toate acestea, este necesar să se ia în considerare fiecare caz în mod individual. Prin urmare, este important dacă locatorul proprietății sale va oferi sau nu alte servicii auxiliare prin intermediul Airbnb și, de asemenea, este necesar să se ia în considerare dacă este o activitate obișnuită desfășurată în scop profit.
Medierea unică a apartamentului dvs. prin intermediul acestei platforme nu este încă considerată o afacere. Antreprenoriatul, pe baza Codului comercial și a Legii privind licențele comerciale, înseamnă „activitate continuă desfășurată independent, în nume propriu și sub propria răspundere în scopul obținerii unui profit”.
Dacă oferta proprietății dvs. prin intermediul platformei digitale Airbnb are caracterul de a furniza servicii de cazare care sunt furnizate continuu și îndeplinesc definiția afacerii, este o activitate comercială și este necesară o licență comercială, precum și înregistrarea la biroul fiscal.
Servicii de cazare prin Airbnb față de proprietate și impozit pe venit
În cazul specific în care am presupune că locatorul proprietății prin Airbnb nu va oferi alte servicii în afară de serviciile de închiriere de bază, astfel încât acesta nu pregătește proprietatea pentru „cazare peste noapte” sau nu oferă hrană locatarilor, de exemplu. . 3 din Legea nr. 595/2003 Coll. privind impozitul pe venit (în continuare „Legea impozitului pe venit”). În acest caz, este necesară și înregistrarea la biroul fiscal, dar nu este necesară înregistrarea la biroul licențelor comerciale, deoarece nu este o afacere.
Înregistrarea pentru impozitul pe venit este necesară la biroul fiscal local competent până în luna următoare sfârșitului lunii în care proprietarul din Republica Slovacă a început să închirieze proprietatea, dacă nu este încă înregistrat pentru impozitul pe venit din alte motive. De exemplu, dacă proprietarul face deja afaceri și începe să închirieze proprietatea, nu este necesară înregistrarea ulterioară.
Printre avantajele realizării veniturilor conform § 6 alin. 3 din Legea privind impozitul pe venit include, de exemplu, faptul că nu este necesară ținerea conturilor, ci doar evidența fiscală (dacă proprietarul solicită cheltuieli reale la depunerea declarației fiscale, cheltuielile forfetare nu pot fi solicitate). Evidențele fiscale nu au un formular prescris și pot lua astfel forma unei simple foi de calcul Excel. Din aceste venituri nu se plătesc contribuții de sănătate sau de asigurări sociale. Proprietarii care realizează venituri în conformitate cu § 6 alin. 3 din Legea impozitului pe venit, au posibilitatea de a include proprietatea închiriată în proprietatea comercială și astfel extinde setul de cheltuieli care pot fi recunoscute în declarația fiscală.
Cu toate acestea, chiar și cu un astfel de contract de închiriere de bunuri imobiliare, proprietarul poate decide să desfășoare această activitate pe baza unei licențe comerciale.
După cum sa menționat mai sus, închirierea de bunuri imobiliare prin intermediul platformei Airbnb stabilește un concept care poate fi considerat mai degrabă ca furnizarea de servicii de cazare. Într-un astfel de caz, este desfășurarea activităților comerciale în temeiul articolului 6 alin. 1 din Legea impozitului pe venit. Înainte de a începe să furnizați servicii de cazare, este necesar să solicitați un număr de identificare la Biroul de licențe comerciale. Este posibil să operați o tranzacție în ziua înregistrării tranzacției sau într-o zi ulterioară, care este menționată în notificare ca ziua începerii tranzacției.
Un avantaj față de veniturile din chirii conform articolului 6 alin. 3 din Legea impozitului pe venit, este posibil să se aplice cheltuieli forfetare. Este adevărat că un locator care nu este plătitor de TVA (sau a fost plătitor de TVA doar pentru o parte a perioadei de impozitare) poate solicita o cotă forfetară de 60% din venitul total din afaceri și alte activități independente până la maxim 20.000 de euro, plus taxe plătite. O alternativă este cheltuirea reală, oricare dintre acestea este mai utilă într-un anumit caz. Alte avantaje sunt, de exemplu, aplicarea părților neimpozabile ale bazei de impozitare și posibilitatea recunoașterii și deducerii unei pierderi fiscale.
Antreprenorii cu venituri din comerț pot ține evidența contabilă cu dublă intrare sau simplă contabilitate (cu excepția cazului în care o lege specială prevede altfel, ei percep antreprenorii care nu sunt înregistrați în registrul comercial în sistemul de contabilitate simplă) sau pot ține evidențe fiscale sau evidențe la măsura necesară pentru aplicarea cheltuielilor forfetare. Păstrarea evidenței fiscale este mai puțin exigentă din punct de vedere administrativ în comparație cu evidența contabilă, în cazul în care antreprenorul este deja considerat o unitate contabilă și are obligații care decurg din legea contabilității, cum ar fi pregătirea situațiilor financiare.
Puteți afla mai multe despre avantajele și dezavantajele închirierii de bunuri imobile pentru o meserie sau fără aceasta în articolul Închirierea de bunuri imobile pentru o meserie sau fără meserie în 2019.
În primul și al doilea caz, însă, este este necesară înregistrarea la biroul fiscal. Locatorii Airbnb sunt expuși unui risc semnificativ dacă aleg să nu impoziteze acest venit. În timp ce proprietățile tradiționale de închiriere nu trebuie publicate nicăieri și pot fi mai dificil de găsit de către biroul fiscal, persoanele care se înregistrează pe platforma Airbnb și oferă cazare pentru oaspeți sunt ușor vizibile. Poate fi relativ ușor pentru Administrația Financiară să găsească proprietarii care și-au publicat ofertele și, de asemenea, să afle sumele cheltuielilor financiare care au loc prin portaluri de plată direct pe site-ul web al operatorului Airbnb. În cazul afacerilor neautorizate și al neimpozitării, se aplică amenzi Administrației financiare.
TVA: servicii de cazare prin Airbnb versus proprietate de închiriere
Diferența dintre închirierea clasică a imobilelor și serviciile de cazare apare și în ceea ce privește taxa pe valoarea adăugată. Închirierea bunurilor imobile sau a unei părți a bunurilor imobile se face în conformitate cu § 38 alin. 3 din Legea nr. 222/2004 Coll. taxa pe valoarea adăugată (în continuare „Legea TVA”) este scutită de TVA, dar serviciile de cazare sunt supuse TVA-ului. Modificarea Legii TVA în 2020 a schimbat prevederile Legii, care vorbește despre ce se înțelege exact prin termenul de serviciu de cazare.
Până în 2020, serviciile de cazare însemnau un hotel, motel, botel, pensiune, pensiune turistică sau altă pensiune pentru asigurarea de cazare pe termen scurt, ceea ce înseamnă cazare pe o perioadă mai mică de trei luni, cabană, camping și cazare privată.
Începând cu 2020, Legea TVA a definit serviciile de cazare pentru a unifica acest concept în toată legea în conformitate cu regulamentul UE. Noua definiție a serviciilor de cazare în § 38 alin. 4 îi va permite locatorului să evalueze corect dacă serviciul oferit de acesta este de fapt exclus de la scutirea de impozite conform § 38 alin. 3 din Legea TVA. Serviciile de cazare sunt noi cu referire la clasificarea statistică a grupurilor 55.1 la 55.3 și 55.9, în special servicii hoteliere și similare, servicii turistice și alte servicii de cazare pe termen scurt, locuri de camping și, de asemenea, servicii de cazare în spații de cazare studențești sau în cămine pentru lucrători, dar numai cu condiția ca cazarea să fie asigurată pentru o perioadă mai mică de trei luni.
Prin urmare, dacă proprietatea este închiriată, acest serviciu este scutit de TVA. Cu toate acestea, serviciile de cazare nu intră sub închirierea scutită a imobilelor.
În orice caz, este necesar să se monitorizeze limita cifrei de afaceri de 49.790 EUR pentru obligația de a se înregistra pentru un plătitor de TVA (dacă locatorul nu a fost plătitor în trecut). Cele de mai sus se aplică în cazul prestării de servicii de cazare, dar și în cazul închirierii de bunuri imobile, chiar dacă acestea sunt scutite de impozit. Conform Legii TVA, cifra de afaceri include și, printre altele, valoarea serviciilor de livrare și închiriere de bunuri imobiliare în conformitate cu Secțiunea 38 din Legea TVA.
Vă rugăm să rețineți că, în cazul depășirii cifrei de afaceri și înregistrării ulterioare pentru un plătitor de TVA, antreprenorul, ca plătitor de TVA, pierde posibilitatea de a utiliza cheltuieli forfetare. Pentru mai multe informații, consultați cheltuielile forfetare și plătitorul de TVA.
Cu toate acestea, în calitate de plătitor de TVA, furnizorul de servicii de cazare poate deduce ulterior TVA pentru bunurile și serviciile achiziționate aferente activității sale de furnizare a serviciilor de cazare în conformitate cu regulile Legii TVA. În cazul în care un plătitor de TVA oferă servicii de închiriere de bunuri imobile scutite de TVA, acesta aplică zero TVA la aceste servicii și nu are dreptul să deducă TVA pentru bunurile achiziționate și serviciile aferente acestei activități. Prețul bunurilor și serviciilor furnizate scutite de taxă conform cu este menționat în 06 declarație fiscală pentru TVA. Deoarece este vorba de un contract de închiriere de bunuri imobile destinate locuințelor (apartament, casă, apartament), nu este posibil să se aplice prevederile articolului 38 alin. 5 din Legea TVA, care prevede că plătitorul poate decide să aplice TVA pentru această livrare.