cele urmă

Legea privind construirea 50/76 are aproape 50 de ani. Legea nu este rea, dar interpretarea, îndoirea și târârea ei, precum și noua poziție a subiecților procedurilor de construcție au făcut ca procesul de construcție din Slovacia să devină nu numai dificil, ci și imprevizibil, extrem de costisitor sau chiar aproape imposibil (astăzi Bratislava).

Anii de proceduri de construcție determină supraevaluarea clădirilor, neutilizarea fondurilor și crearea unui mediu corupt. Dacă investitorul trebuie să țină împreună întreaga echipă de implementare pentru o perioadă extrem de lungă de timp, dacă are bani considerabili depozitați în proiect, inactivitatea autorităților îl obligă să ajungă la o soluție extremă. Corupţie.

Corupția nu este un fenomen care ar activa în primul rând un investitor. În cele din urmă, îi răpește profitul. Este o soluție extremă într-o situație în care autoritățile fie nu acționează, fie părțile obstrucționează. Prețul pentru toate costurile, inclusiv cheltuielile secundare, se reflectă în mod natural în prețul produsului final, cum ar fi un apartament, care este încă încoronat de TVA și impozitul pe dezvoltare. Apartamentul devine astfel extrem de scump.

Atunci când construiește o zonă atât de sensibilă ca apartamentele, aproape fiecare cumpărător dorește ca apartamentul să fie mai ieftin. Prin urmare, este, de asemenea, în interesul cumpărătorilor că situația din procedurile de construcție este în cele din urmă „normalizată”.

Dezvoltatorul nu este un personaj rău din fire. Este rău prin mistificare și reguli inexistente. Demistificarea dezvoltatorului, mai ieftină și accelerarea construcției, poate ajuta la rezolvarea, dar nu numai, a noii legi a clădirilor.

Ce trebuie sau ar trebui să abordeze noua lege a construcțiilor?

Mai presus de toate, trebuie să schimbe planificarea spațială. Planurile bune de zonare vor permite ca autorizația de construire să fie cu o singură roată, nu cu două roți așa cum este astăzi și să nu dureze un timp extrem de lung.

Planul nostru de zonare prescrie, uneori foarte strict, alteori binevoitor. Practic în funcție de cine este. Acesta determină ce se poate face, spre deosebire de Austria, de exemplu, unde materiale de reglementare similare spun ce nu se poate face. Setul a ceea ce poate fi este întotdeauna mai mic decât setul a ceea ce nu poate fi.

Metodologia noastră actuală de reglementare limitează creativitatea, precum și proprietatea. În țara noastră, se întâmplă adesea ca politicienii care vin la auto-guvernare să nu știe absolut nimic despre planificarea spațială, așa că improvizează și în loc de un concept pe termen lung aduc soluții ad hoc. Sunt înființate diferite comisii pentru a face față problemelor, ceea ce, desigur, nu este soluția într-un ciclu electoral scurt și într-o problemă atât de complexă precum dezvoltarea teritorială.

Contrar formulării planului de zonare, aceste comisii pot decide, modifica și solicita. Știu decizii de genul „Construiți-ne aici sau acolo, apartamente de închiriat, mâncare, un drum, o intersecție.” Dar aceasta vine cu o întrebare la care politicienii trebuie să răspundă în cele din urmă. Unde este linia dintre protecția drepturilor de proprietate, unde este linia dintre extorcare și un acord rezonabil?

În 30 de ani, am trăit zeci de situații, decizii și poziții bizare în care granițele s-au schimbat și s-au estompat. Voi împărtăși unele dintre ele în următoarele bloguri.

Grefier electronic

Dacă planurile de zonare ar fi elaborate cu precizie, dacă nu ar avea măsuri restrictive încorporate care să contrazică cerințele vremii, un oficial obișnuit ar fi suficient să spună: „Propunerea dvs. este sau nu în conformitate cu planul de reglementare”.

Acesta este cazul, de exemplu, în Estonia. Acolo, investitorul trimite proiectul și cererea pe cale electronică și totul este furnizat în continuare de un oficial electronic. Adică nu o ființă vie, ci un computer. Calculatorul evaluează dacă proiectul este în conformitate sau este incompatibil cu planul de zonare de reglementare. Cu toate acestea, o condiție prealabilă pentru o astfel de procedură este un plan de zonare perfect dezvoltat. Deci ceva ce nu am putut face nicăieri până acum. Doar în Bratislava, de exemplu, o schimbare majoră de două ori pregătită în planul de zonare nu a trecut, deoarece nu s-a găsit „voință politică”.

Cu alte cuvinte, când nu ne-ați permis să aprobăm ceea ce contează pentru noi, nu ne-am permis să aprobăm ceea ce contează pentru voi. Deci stăm. Și astăzi există și construcții, care nu au suficiente comenzi. Iar apartamentele încep să atace limita de 4000 de euro/m 2 .

O altă condiție prealabilă pentru accelerarea și clarificarea procesului de construcție este „separarea” autorităților de construcție de orașe și municipalități. Este o condiție necesară pentru ca autoritățile să se elibereze de influența politică și să devină parteneri profesioniști pentru constructori.

O altă parte necesară a legii trebuie să fie o definiție clară a participanților la procedurile de construcție și a drepturilor lor reciproce. Astăzi, oricine poate interveni în procesul de construcție. De asemenea, o asociație civică a guvernelor locale cu sediul la Bratislava pentru proiectul de la Snina. Și asta nu e bine.

Citește și

În ultimii ani, companiile electrice și instalațiile de apă au luat o poziție extremă. Investitorul trebuie să predea gratuit infrastructura către instalațiile de apă, companiile energetice percep o taxă pentru fiecare opinie.

Birourile noastre nu sunt dotate cu capacitatea de a arbitra între părți, așa că în loc de obstacole și instanțe nesatisfăcătoare, investitorul trebuie, dacă vrea vreodată să construiască, să caute mai degrabă un acord, chiar și cu prețul mitei, la plata diferitelor cotizații de membru, a indus investiții, cumpărând pur și simplu opinii. De asemenea, de la asociații „de mediu”, participanți municipali sau de rețea la proceduri de construcție. Din păcate, prețul lor este în continuă creștere.

Reforma guvernelor locale și a administrației de stat este o necesitate

Dacă legea va trece în contururile pe care le descriu, va exista întrebarea cum să forțeze orașele să-și facă temele și să întocmească în mod corespunzător planuri teritoriale și de reglementare. Astfel, astfel de planuri, pe baza cărora investitorul ar putea solicita oficialului electronic o autorizație de construire.

Mă tem că nu vom avea suficienți experți sau suficient gust politic pentru a elabora planuri spațiale bune. Și chiar dacă am face-o, ar fi nevoie de ani pentru a veni cu o mulțime de planuri de utilizare a terenurilor de calitate.

În opinia mea, planul de repornire al Slovaciei, pe care guvernul nu l-a publicat încă și se presupune că îl pregătește, ar putea include, de asemenea, o reformă amplă a administrației de stat și a autoguvernării. Raționalizarea, raționalizarea și competența acesteia pot deveni o chestiune de supraviețuire a statului în viitor.

Cu îndatorarea constantă și mai ales în ritmul actual, se poate întâmpla, în scurt timp, să nu avem salariile funcționarilor și funcționarilor publici. Este timpul să începeți să abordați acest subiect. Prin urmare, reforma guvernelor locale și a administrației de stat este, în opinia mea, o problemă de actualitate.

Procesul de autorizare a construcției și planificarea spațiului este unul dintre domeniile care ar necesita o atenție specială în cadrul reformei. Sincer să fiu, nu-mi pot imagina funcționarea procesului de construcție fără reforma administrației de stat și a autoguvernării. Și nu-mi mai pot imagina construirea a 25.000 de apartamente de închiriat în fiecare an. Dar acesta este un alt subiect. Voi comenta acest lucru în următorul blog.

În cele din urmă, aș dori să fac o mică predicție. Versiunea în curs de pregătire a Building Act este cea de-a 18-a versiune din ultimii 12 ani! Dar nu cred că este ultima.