Datorită politicii nerezonabile a băncilor centrale, banii sunt nesănătos de ieftini și cine are sens îi împrumută pentru (de facto negativ) 1% pentru a colecta 4%. Cu alte cuvinte, niciodată, în istorie, persoanele calificate nu au luat bani, ca să spunem așa, gratuit, astfel încât proprietățile imobiliare dobândite prin ipoteci subvenționate să nu se întoarcă cu o marjă mare chirie, eventual neevaluat pe unul la fel de nefiresc motivat crește prețurile de vânzare. La prima vedere, legile fiscale favorizează proprietarii - proprietarul nu este antreprenor și operează într-un mod mai simplu - dar este doar o aparență: regulile impozitului pe venit sunt decent complicat. Nu este deloc o problemă să-i „urmăm”, deseori în detrimentul lor. Să mergem pe ele.

Proprietarul poate solicita o rată forfetară?

Este posibil să închiriați proprietăți imobiliare fără o tranzacție, dar și pe baza unei tranzacții. Care este diferența?

Persoanele fizice pot închiria de facto proprietăți imobiliare în Republica Slovacă 2 moduri:

Ce costuri fiscale pot fi solicitate la închiriere, dacă apartamentul este inclus în proprietate comercială și care, dacă rămâne în proprietate personală?

Să luăm un exemplu:

Jozef v r. 2015 a cumpărat un apartament pentru prețul de achiziție 100.000 EUR. L-a folosit pentru locuințe ca persoană privată și de atunci Mai 2018 a decis să o închirieze pentru o chirie lunară 500 EUR. A lui sursa de venit din leasing va fi deci 8 x 500 EUR, adică 4.000 EUR. Venitul impozabil din chirie este de 4.000 EUR minus 500 EUR scutit, adică 3.500 EUR. Vă rugăm să rețineți că acest 500 EUR ca scutire de la impozitul pe venitul personal nu mai poate fi solicitat pentru niciun alt venit - adică și pentru veniturile din vânzarea (mai precis: transfer) de opțiuni, venituri din transferul de valori mobiliare sau venituri din transfer de acțiuni în eseročka, societate în comandită limitată sau cooperative.

Cheltuieli dacă proprietatea nu include în proprietatea comercială:

  • cheltuieli cu energia pentru imobiliare închiriate (avansuri și facturare lunare)
  • cheltuieli de administrare a proprietății
  • cheltuieli de internet
  • alte cheltuieli curente
  • mobilier și echipament mobil al apartamentului, dacă acesta este consacrat în contractul de închiriere.

Cheltuieli dacă proprietatea include:

Cu toate acestea, suma cheltuielilor este necesară regla o raportul dintre venitul impozabil și venitul total din chirie, adică cu un coeficient de 3.500/4.000 = 0,875.

Feriți-vă de alte ajustări:

Care este avantajul includerii imobilelor în proprietatea comercială și care este dezavantajul?

Avantajul este aplicarea mai largă a cheltuielilor (superior). Dezavantajul este impozitul pe venit la vânzarea ulterioară a imobilelor: pe de o parte, venitul din vânzare este scutit numai după 5 ani de la cedarea proprietății comerciale (până atunci este impozitat), pe de altă parte, este impozitat pe această vânzare diferența dintre veniturile din vânzări și valoarea reziduală după aplicarea tuturor deprecierii. Vânzătorul va plăti din acesta impozit pe venit, precum și asigurări de sănătate, adică ceva aproximativ între 30-39%.

Deci, dacă Jozef a decis să vândă apartamentul, de ex. în r. 2030 de exemplu. pentru 150.000 EUR, costul său fiscal va fi prețul de intrare pentru depreciere de 100.000 minus amortizare pentru anii 2015-2029 (adică 15 x 2.500 EUR), adică 37.500 EUR. Din diferența dintre venituri și cheltuieli 62.500 EUR plătește impozit pe venit (suma de aproximativ 35.000 este impozitată la o rată de 19%, restul la o rată de 25%) și asigurări de sănătate (14%).

Plățile ipotecare intră, de asemenea, în costuri fiscale reale?

Nu. Ratele sunt fluxuri de numerar, adică plăți efectuate. Proprietatea va fi inclusă în costuri prin cele menționate mai sus depreciere - inclusiv limitări precum utilizarea privată, coproprietarii sau proporția spațiului închiriat.

Cu toate acestea, acestea introduc costurile curente ale anului dobânzi la împrumut. În practică, în majoritatea cazurilor - majoritatea proprietarilor păstrează o evidență fiscală simplificată (citiți mai jos). În cazul în care proprietarul păstrează evidența contabilă simplă sau cu dublă intrare, în cazul unei părți a dobânzii plătite până la data punerii proprietății în folosință/închiriere, a decide, indiferent dacă le includ în costurile curente sau în prețul de intrare al imobilelor pentru amortizarea pe termen lung.

Ce înseamnă de fapt „includerea în proprietatea comercială”? Trebuie raportat undeva, înregistrat?

Ide de facto o început contabilitatea/înregistrarea proprietății/imobilului dat ca proprietate comercială depreciată. Deci, în evidența fiscală creați un card de inventar și un plan de amortizare pentru proprietate - resp. pur și simplu începeți o nouă foaie de calcul. Nu este nicăieri nu raportează, dar - așa cum s-a scris mai sus - includerea în activele comerciale și amortizarea ulterioară au un impact asupra impozitării ulterioare a vânzării de bunuri imobile într-o sumă semnificativă.

Pentru siguranță juridică: proprietatea comercială este proprietatea pe care o anumită persoană fizică, după a) o deține b) o folosește pentru „realizarea, asigurarea și menținerea” venitului impozabil și după c) care este păstrată în evidența contabilă sau fiscală.

Limita pentru depunerea unei declarații fiscale + scutire de impozit = atunci când este posibil să nu se impoziteze chiria?

Acest lucru este valabil mai ales dacă proprietatea închiriată se află coproprietate comună a soților. Apoi soții pot împărți venitul din chirie orice raport, dar trebuie să împartă cheltuielile în aceeași proporție. Dacă de ex. veniturile din arendarea unor astfel de proprietăți imobiliare erau în 2018 4.830 EUR iar soții nu au avut alte venituri decât persoanele fizice (de exemplu, din angajare, din afaceri ca SZČO sau venituri din vânzarea unui apartament), pot împărți venitul în 2 părți: soț 2.415 EUR și soția 2.415 EUR. Atunci când ambii deduc 500 EUR scutit, venitul impozabil al ambelor va fi suma 1.915 EUR. Dar cu un astfel de venit impozabil pe tot parcursul anului nu trebuie să depună o declarație fiscală și, prin urmare, să nu plătească impozit pe venit. Indiferent de posibile cheltuieli fiscale.

Și dacă un apartament sau o cameră dintr-o casă de familie a fost închiriat de un pensionar anul trecut? Ce cheltuieli poate pretinde și ce sume neimpozabile să utilizeze?

imobile

Fotografie de rawpixel.com de la Pexels

Părțile neimpozabile ale bazei de impozitare (de exemplu, pentru un contribuabil, pentru o soție sau, de exemplu, pentru îngrijirea spa) pot fi deduse numai din așa-numitele. venit activ - adică venituri din muncă, comerț și alte activități independente. Venit din închiriere nu este posibilă reducerea acestor sume - impozitul pe venit este, prin urmare, impozitat pe venit (mai puțin o scutire de 500 EUR) mai puțin cheltuielile (ajustate de raportul dintre venitul impozabil și venitul total din chirie).

Pensionarii care au primit o pensie de pensionare de la începutul anului 2019 sau au primit-o retroactiv la 1 ianuarie 2019, și anume partea lor neimpozabilă pentru un posibil venit activ trebuie să reducă o valoarea totală a pensiilor în 2019, dar - așa cum scriu mai sus - în cazul veniturilor din chirii, este practic același: impozitul pe venit al locatorului părții neimpozabile deloc nu afectează. Pensionarul poate aplica aceleași cheltuieli ca un alt proprietarľ - adică dacă este vorba de un contract de leasing în care nu sunt furnizate altele decât serviciile de bază legate de contractul de leasing și, prin urmare, este un contract de închiriere în conformitate cu § 6 alin. 3 din Legea privind impozitul pe venit, poate decide între includerea bunurilor imobile în proprietatea comercială (posibilități mai mari de costuri fiscale) și păstrarea acestora în bunurile personale (posibilități mai restrânse de aplicare a costurilor fiscale).

Cu toate acestea, pensionarul poate folosi o combinație de limite pentru impozitare și depunerea declarațiilor fiscale: dacă venitul său din închirierea pe tot parcursul anului va fi de ex. 2.400 EUR, 500 EUR sunt scutiți de impozit, iar venitul impozabil de 1.900 EUR este sub pragul pentru depunerea obligatorie a declarației fiscale pentru 2019. Din venitul din închiriere, nu va plăti impozitul pe venit.

Proprietarul plătește și avansuri fiscale?

Avansurile pentru impozitare sunt plătite de către proprietar, al cărui așa-numit "Ultima obligație fiscală cunoscută" a fost mai mare decât 5.000 EUR (avansuri trimestriale) sau mai mare decât 16.600 EUR (avansuri lunare). „Ultima obligație fiscală cunoscută” nu este suma totală a impozitului pe venit din ultima declarație fiscală depusă, calculul său poate fi puțin mai complicat.

Această regulă pentru plata avansurilor se aplică numai proprietarilor care într-un anumit an au realizat venituri doar ca SZČO - indiferent dacă au avut o tranzacție sau nu. Dacă ar avea pe lângă venituri din afaceri precum și venituri din muncă iar baza impozabilă pentru veniturile angajaților este mai mare de 50% din suma bazei impozabile pentru afaceri și ocupare, avansuri nu se aplica. Dacă baza de impozitare pe venitul angajaților este mai mică de 50%, avansurile sunt plătite, dar în jumătate înălțime.

Proprietarul depune o declarație fiscală, precum și toate comunicările cu contribuabilii în format electronic?

Proprietarii electronici trimit declarații fiscale, precum și orice altă declarație, scrisoare sau depunere către orice proprietar care are numărul de TVA atribuit și este o entitate comercială - se pare că locatorul care desfășoară o activitate independentă (adică antreprenorul în conformitate cu § 6 alin. 1 din Legea impozitului pe venit în da, cel cu suma forfetară) trebuie să comunice electronic pe cale electronică, locatorul „mai definit” (§ 6 alin. Nu să o simplificăm: depunerea electronică economisește timp și, prin urmare, bani, motiv pentru care, în ciuda sistemului ostil și adesea nefuncțional de miliarde de dolari al contribuabililor, îl recomand. În plus, persoanele pot alege între conectarea cu un nume de utilizator și o parolă și utilizarea eID. Primul este în scopul delegării comunicării către contabil sau soție mai practic și presupus mai sigur.

Proprietarul este sau a fost obligat să se înregistreze la fisc? Există unele riscuri dacă nu?

Orice persoană fizică care a început să închirieze bunuri imobile (indiferent dacă are o licență comercială sau este un contract de închiriere „mai restrâns”) este obligată până la sfârșitul lunii următoare lunii în care a obținut o licență comercială sau a închiriat proprietatea, solicitați înregistrarea la biroul fiscal. Fiscul îl va atribui TVA, după care va depune declarații fiscale și va comunica cu Administrația Financiară. Cu toate acestea, dacă numărul de TVA a fost deja atribuit - de ex. din cauza unei alte afaceri decât SZČO în trecut - nu trebuie să se înregistreze din nou. Amenda pentru nerespectarea obligației de înregistrare variază între 60 EUR și 20.000 EUR.

Proprietarul plătește contribuții la asigurările sociale și de sănătate?

Nu. Prin urmare, dacă este locator conform § 6 alin. 3 (are numai numărul TVA). Și asta indiferent de suma veniturilor din chirie.

da. Dacă este proprietar în conformitate cu § 6 alin. 1 (persoană care desfășoară o activitate independentă, are numărul de identificare și numărul de TVA). Acestea sunt plătite după depășirea venitului total din chirie în valoare de 6.078 EUR (sumă pentru 2019) resp. 6 552 EUR (sumă pentru 2020).

Mai mult:

Ce contabilitate sau evidențe trebuie să țină proprietarul?

Este de ajuns evidența fiscală simplificată. Proprietarii conform § 6 alin. 3 din Legea TVA, ele pot utiliza practic un registru de lucru clasic, dar și software de contabilitate sau foi de calcul obișnuite. Datorită regulilor complexe pentru costurile fiscale menționate mai sus - în special pentru amortizare și îmbunătățiri tehnice - aceste tabele pot fi la fel de ușoare ca 20+. Încredințarea procesării unui vecin de la etajul al doilea, care stă la poarta biroului local în timpul zilei și dorește să câștige bani seara, deci s-ar putea să nu fie o idee bună.

Proprietarii-comercianții o au și mai ușor: poate suficient 2-3 mese. Dacă au bun simț și aplică o sumă forfetară.

Desigur, proprietarul poate, de asemenea, să țină în mod voluntar contabilitate simplă sau cu dublă intrare.

Pot închiria un apartament sau o parte din acesta ca scaun, sală de ședințe, arhivă sau depozit propriului meu eseročka?

Poti. Dar al doilea lucru este doar suma chiriei. În comerțul între 2 entități trebuie să fie piaţă. După cea nouă, nimeni nu poate fi taxat pentru chirie în valoare de câteva sute de euro pe an. Dar la niveluri superioare, cu siguranță trebuie să fii atent prețuri de transfer.

Mai mult:

Și ce zici de TVA? Se plătește din chirie TVA?

Proprietatea poate fi închiriată de asemenea, plătitorul de TVA, mai ales dacă este vorba de o persoană care desfășoară activități independente active cu alte venituri, care, în calitate de plătitor de TVA existent, a „adăugat” la portofoliul său de activități și închirierea unui apartament. Dacă locatorul nu este încă plătitor de TVA, el este obligat să devină unul în cazul în care veniturile sale din chirie sau. și alte activități vor ajunge în 12 resp. mai puține luni calendaristice consecutive 49.790 EUR și este livrarea chiriei ca serviciu cu un loc de livrare în Republica Slovacă.

Si apoi, ce? În cazul închirierii de bunuri imobile, al căror scop este în decizia de aprobare locuințe, chiria este scutit de TVA. Deci nu este posibil scădea TVA pentru intrările relevante.
Când vine vorba de închirierea imobilelor cu alt scop specificat, la închirierea către o entitate comercială, locatorul-plătitor al TVA poate decide că va fi chiria factura TVA (atunci poate deduce TVA la intrare) sau chirie eliberează (atunci nu poate deduce TVA la intrare sau poate intra în regimul de ajustare a TVA la intrare cu un coeficient).

Cu toate acestea, dacă proprietatea este închiriată de o persoană care desfășoară activități independente în domeniul comerțului său și, prin urmare, este un serviciu de cazare mai larg conceput, chiria este supusă TVA-ului și, prin urmare, este facturată. pentru pretul inclusiv TVA. Prin urmare, proprietarul care desfășoară activități independente poate deduce TVA la intrare relevantă.

Mai mult:

Care dintre aceste reguli se aplică închirierii prin Airbnb?

Airbnb este la prima vedere un astfel de „cap de pisică”. Cu alte cuvinte, Airbnb este în esență doar o platformă, un canal de vânzare prin care proprietarii își pot oferi camerele pentru închiriere pe termen scurt pentru câteva zile sau săptămâni, precum și hoteluri cu drepturi depline sau oricine între ele. Deci, trebuie întotdeauna să te uiți definiția serviciului furnizat:

  • dacă este pur și simplu un contract de leasing fără servicii extinse, locatorul procedează conform § 6 alin. 3 din Legea impozitului pe venit - adică fără cheltuieli forfetare, dar și fără taxe și adesea cu scutire de TVA
  • în cazul închirierii, inclusiv curățenie, mese etc., este o meserie - și astfel posibilitatea de a solicita cheltuieli forfetare, deducerea TVA, dar și obligația de a plăti taxe. Dacă înțeleg bine, proprietarul poate deveni un lucrător independent pentru a-și închiria apartamentul voluntar și profitați de toate beneficiile relevante. De asemenea, poate închiria în mod voluntar chiar și ca eseročka - deși fără o cotă forfetară, dar și fără taxe.

Desigur, locatorii din cadrul Airbnb pot juca diferit de definiția serviciului oferit. Desigur, există apartamente de utilizare care arată ca un hotel cu drepturi depline - recepționerul funcționează acolo, puteți comanda spălătorie, depozit de bagaje sau check-out ulterior (îmi place și personal:), dar și apartamente unde primiți doar cazare dar prețul include un proprietar ospitalier, de asemenea, va oferi micul dejun ca bonus:)

Citit? Dacă ți-a plăcut articolul, împărtășește-l colegilor sau prietenilor.

Dacă știi cum să îi adaugi ceva, fă acest lucru în discuția de mai jos a articolului - îi vei ajuta și pe alții.

Fotografie de Daria Shevtsova de la Pexels (inclusiv fotografie ilustrativă în introducere)