Slavomír Molnár
Valoarea ipotecii va fi calculată mai strict începând cu anul nou. Aduc o explicație detaliată și un calculator cu privire la ce ipotecă maximă veți primi.
Cum se calculează suma maximă a ipotecii?
În simplitate, se poate spune că suma maximă a ipotecii este determinată ca fiind cea mai mică dintre valorile care apar prin compararea parametrilor DTI și „formula maximă a ipotecii după cheltuieli”. Este formula pentru calcularea sumei maxime a unei ipoteci în funcție de cheltuieli care conține variabila DSTI, care a făcut obiectul ultimei ajustări de către BNS. Dar să o explicăm în „slovacă”.
Pentru cei dintre voi care nu doresc să citească principiul de funcționare, nu ezitați să mergeți la sfârșitul articolului, unde veți găsi un calculator al sumei maxime a ipotecii.
Ce este DTI
Parametrul DTI (datorie la venit) determină suma maximă a creditului ipotecar pe baza veniturilor clientului, în timp ce limita actuală este la nivelul De 8 ori venitul anual net al clientului. Dacă sunteți SZČO sau aveți un s.r.o., puteți calcula venitul acceptabil de către bancă pe baza acestei metodologii.
Exemplu: un client câștigă 1.000 EUR pe lună, limita sa de credit conform DTI este de 96.000 EUR.
Care este DSTI și formula pentru suma maximă a ipotecii în funcție de cheltuieli
Parametrul DSTI (serviciul datoriei la venit) determină valoarea provizionului care nu poate fi utilizat pentru rambursarea împrumuturilor. Până în prezent, legislația a vorbit la o valoare de 20%, dar crește de la noul an la 40%.
Următoarele variabile apar în formula pentru determinarea sumei maxime a unei ipoteci pe cheltuieli: nivelul de subzistență, suma rambursărilor de împrumuturi existente, parametrul DSTI și testul de stres.
În primul rând, calculăm rata maximă care poate fi utilizată pentru rambursarea noului împrumut.
rambursarea maximă a unui nou împrumut = ((venitul total al solicitanților - condițiile de trai ale tuturor persoanelor din gospodărie) * (1 - rezerva obligatorie 40%) - rambursările existente ale împrumutului))
Exemplu: Soții cu un venit total de 1.000 EUR, cu 2 copii, fără împrumuturi: ((1.000 EUR - 214,83 EUR - 149,87 EUR - 98,08 - 98,08) * 0,6)) = 263,48 EUR este rambursarea maximă a împrumutului.
- Am calculat coeficientul de 0,6 în formulă ca (1 - DSTI 0,4)
- minimul de existență de la 1.7.2020 pentru primul adult din gospodărie este de 214,83 EUR
- minimul de existență de la 1.7.2020 pentru al doilea adult din gospodărie este de 149,87 €
- minimul de existență de la 1.7.2020 pentru fiecare copil aflat în întreținere este de 98,08 EUR
Trebuie să aplicăm test de stres. Aceasta este o creștere simulată a ratei dobânzii așteptate pe care ați primi-o la bancă cu 2%. Aceasta înseamnă că clienții pot avea o sumă ipotecară maximă care corespunde rambursării lor maxime la o rată a dobânzii crescută cu 2%. Testul de stres se aplică și rambursărilor de împrumuturi existente cu o scadență mai mare de 8 ani.
Exemplu: Familia menționată se bazează pe plata maximă a ipotecii după luarea în considerare a cheltuielilor de 263,48 EUR. Cu o dobândă ipotecară presupusă de 1%, valoarea lor maximă a creditului ipotecar este de 82.000 EUR, dar deoarece se așteaptă ca stresul să crească rata cu 2%, adică un total de 3%, limita lor maximă de credit este de 62.000 EUR.
Astfel, chiar dacă clienții câștigă 1.000 € și limita lor de credit DTI este de 96.000 €, aceștia au dreptul la 62.000 € în funcție de cheltuieli.
Calculator maxim ipotecar
Dacă liniile anterioare v-au fost dificil de citit, tuseți teoria și calculați totul pe un calculator unic care calculează suma maximă a ipotecii dvs. conform noilor reguli de la 1.1.2021.
Calculatorul calculează standardele de viață valabile începând cu 1.7.2020. Nivelul minimelor de subzistență se va modifica imediat după 1.7.2021.