O problemă relativ des rezolvată în firma noastră de avocatură este și redactarea contractelor de achiziție de bunuri imobiliare. Contractele pentru achiziționarea de bunuri imobile de către minori/donație, schimb, cumpărare, vânzare/instanța nu face excepție. Aceste transferuri de proprietate, în cazul în care, pe de o parte, minorul este un cedent sau dobânditor, au propriile lor specificități și implică un proces de aprobare relativ lung.

proprietar

Dreptul privat se caracterizează în special prin dispoziția sa, ceea ce înseamnă că participanții la relațiile juridice care apar în domeniul dreptului privat pot avea propriul lor raport juridic, pot stabili dacă să intre sau nu într-un raport juridic cu o altă persoană și care va fi subiect al acestei relații.

În conformitate cu legea valabilă a Republicii Slovace, persoanele fizice dobândesc capacitatea de a efectua acte juridice la împlinirea vârstei de 18 ani. Până atunci, în conformitate cu secțiunea 26 din Codul civil (denumit în continuare „Codul mărcii”), un reprezentant legal va acționa în numele unui copil minor ca persoană în general incapabilă de acte juridice. În conformitate cu secțiunea 9 din Codul civil, minorii sunt calificați numai pentru astfel de acte juridice care sunt, prin natura lor, adecvate maturității intelectuale și voluntare corespunzătoare vârstei lor.

Cu toate acestea, pot exista situații în care tutorele legal nu poate reprezenta un copil minor. O explicație este dată în § 30 din Codul civil, potrivit căruia dacă există o întâlnire a intereselor reprezentantului legal cu interesele reprezentatului sau o întâlnire a intereselor celor reprezentați de același reprezentant legal, instanța va numi un reprezentant special. Acesta este urmat de § 31 alin. 2 din Legea familiei, potrivit căreia niciunul dintre părinți nu își poate reprezenta copilul minor în cazul actelor juridice în care ar putea exista un conflict de interese între părinți și copilul minor sau între copiii minori reprezentați de același părinte. Într-un astfel de caz, instanța numește un tutore pentru copilul minor care să îl reprezinte în cadrul procedurilor sau într-un anumit act juridic (denumit în continuare „tutorele conflictului”).

În cazul în care minorul urmează să facă obiectul unei relații juridice, resp. pentru un act juridic care nu este adecvat maturității sale intelectuale și voluntare corespunzătoare vârstei sale, este necesar să se aplice institutul de aprobare a actului juridic al minorului de către instanță, adică nu este vorba doar de bunuri imobiliare.

Procedura legislativă este cuprinsă în § 119 din Codul de procedură civilă, potrivit căruia dacă validitatea unui act juridic efectuat de un reprezentant legal în numele unui minor necesită aprobarea instanței, instanța o va aproba dacă se află în interesul superior al minorului.

În decizia 26P/8/2015, Judecătoria Trnava a subliniat că „dacă un astfel de act juridic nu ar fi aprobat de către instanță, acesta ar fi invalid”.

În mod similar, Curtea Regională din Žilina a declarat în decizia 9CoP/76/2013 că „reprezentanții legali sunt, de asemenea, obligați să gestioneze proprietatea celor pe care îi reprezintă, cu excepția cazului în care este o chestiune normală, este necesară aprobarea instanței pentru gestionarea proprietății § 28 din Codul civil). Efectele, adică conținutul contractului devine obligatoriu în mod egal și necondiționat pentru părțile la contract, decurg numai din contractul valabil. Contractul devine efectiv în același timp cu contractul valabil. act juridic al contractului de cumpărare încheiat între nedependentul JT - Z. și petent Până în acel moment, în așteptarea deciziei instanței de aprobare a actului juridic, părțile la contract nu au avut efecte juridice obligatorii, întrucât, în în opinia Curții de Apel, apariția efectelor obligatorii asupra părților la contract a fost condiționată de aprobarea de către instanță a actului juridic. "

Procesul de desfășurare a unui act juridic în care unul dintre subiecți este un copil minor constă în mai multe etape, pe care le vom descrie în textul următor.

Faza 1: Numirea unui tutore

În conformitate cu secțiunea 28 din Codul civil, reprezentanții legali sunt, de asemenea, obligați să administreze bunurile celor pe care îi reprezintă și, dacă aceasta nu este o chestiune de rutină, este necesară aprobarea instanței pentru eliminarea bunului. Astfel, în cazul în care părinții doresc, de ex. ofera-i copilului tau ceva de pret, de ex. mașină sau casă sau dacă doresc să cumpere un obiect valoros de la un terț, cumpărătorul fiind minor sau să transfere coproprietatea de la părinte la copil sau invers, este necesar ca un astfel de act juridic să fie aprobat de un instanță, pentru că este clar că nu este un lucru obișnuit.

Odată ce voința de a întreprinde acțiuni în justiție este clară, este necesar să se ia în considerare dacă va exista un conflict de interese în reprezentarea copilului minor în fața părinților săi. Dacă apare un astfel de conflict de interese, este necesar să inițiați un proces și să solicitați numirea unui tutore pentru a încheia un act juridic specific, iar această persoană trebuie să consimtă la custodie.

Pentru a ilustra, voi da un exemplu: o mamă și un tată vor să-și doneze casa fiului lor. Subiecții acestei relații juridice sunt de partea donatorului: mama și tatăl și de partea donatarului un copil minor. Întrucât părinții vor pierde proprietatea exclusivă asupra acestui act juridic, apare un conflict de interese și trebuie solicitată unei instanțe să numească un tutore. Prin urmare, părinții cer instanței să numească o a treia persoană (tutore) pentru a-și exprima voința în numele copilului minor, i. j. a semnat un contract de donație, deoarece donatorul-minor nu poate face acest lucru din cauza unui minor.

Pe baza propunerii de numire a unui tutore, instanța va evalua situația de fapt și de drept și va decide dacă va numi persoana astfel propusă ca tutore în cauză (aceasta este în principal o persoană apropiată a minorului, care este se așteaptă să acționeze în interesul minorului).

Odată ce un tutore a fost numit, iar tutorele este autorizat de către instanță să își exprime voința în numele minorului, poate avea loc un act juridic. Revenind la exemplul de mai sus, tutorele poate semna doar un acord de donație, în numele minorului ca donatar, după aprobarea instanței.

Faza 2: Aprobarea unui act juridic de către o instanță și numirea unui tutor al conflictului

Un act juridic efectuat în numele unui minor de către un tutore nu are încă efect juridic. Motivul este doar § 28 din Codul civil resp. ust. § 119 din Codul de procedură civilă, și anume aprobarea unui act juridic, în cazul nostru un contract de cadou, de către o instanță este necesară. Părțile la această procedură sunt reprezentantul legal (mama, tatăl) și tutorele conflictului. În acest moment, urmează un alt pas important, și anume stabilirea așa-numitelor gardian de conflict.

Un tutore al conflictului este o persoană care își exprimă opinia cu privire la subiectul cauzei și datoria sa este de a afla dacă actul juridic va fi sau nu în interesul copilului minor.

Instituțiile de tutore și tutorele de coliziune sunt adesea confuze. Diferența dintre ele este că tutorele este cel mai des desemnat de către tutorele legal (părintele) pentru a-și exprima voința în numele persoanei reprezentate.

Un tutore de conflict este implicat în orice procedură judiciară referitoare la minori. Rolul său este de a apăra interesele minorului și de a se asigura că actul juridic care urmează să fie aprobat de instanță se află în copilul minorului. Păzitorul conflictului este Biroul Muncii pentru Afaceri Sociale și Familie, conform Legii privind protecția juridică socială a copiilor și tutorelui social, resp. angajatul său autorizat pe baza ust. din Legea privind protecția juridică socială. Un tutore de conflict, ca un tutore clasic, este numit de instanță. De asemenea, poate fi cazul în care tutorele aflat în conflict nu poate participa la ședință și își justifică absența. Într-un astfel de caz, instanța, cu condiția ca tutorele aflat în conflict și-a dat consimțământul și a comentat subiectul, instanța va decide fără prezența sa.

Etapa 3: Aprobarea unui act juridic de către o instanță

După ce tutorele aflat în conflict a comentat actul juridic propus, instanța va evalua situația de fapt și de drept și va decide dacă va aproba sau nu actul juridic. Instanța cu jurisdicție teritorială este instanța la care minorul este domiciliat prin acordul părinților.

Din motive de completitudine, aș dori să dau exemple din practica decizională a instanțelor în care instanța nu a aprobat un act juridic pentru un minor:

Tribunalul regional din Trenčín 6CoP/63/2013 din 16 iulie 2013:

OS a respins propunerea de aprobare a AP a minorilor. Bunicii, în calitate de donatori ai donatorilor minori, au stabilit în contractul de donație în beneficiul lor, precum și în beneficiul mamei beneficiarilor, un drept de retenție privind subiectul donației, constând în dreptul de servitute imobiliară după împlinirea vârstei majorității beneficiarilor. Custodele minorilor au considerat că contractul nu a fost încheiat în interesul minorilor, întrucât donatorii și mama își rezervă dreptul la locuințe și utilizare gratuită, în care aceștia nu trebuie să participe la costurile de locuință, precum și dreptul la consimțământ. la vânzarea imobilelor.

Curtea Regională din Bratislava 20CoP/19/2016 z 28.09.2016:

OS a decis că nu a aprobat un act juridic efectuat în numele unui minor de către un tutor al conflictului în cadrul procedurilor de moștenire. Minorul urma să-și dobândească partea din moștenire în valoare de 1/2 din valoarea netă a moștenirii numai în ziua împlinirii vârstei majore, care în acest caz era cu mai mult de 10 ani. În opinia instanței, aceasta a fost o perioadă nerezonabil de lungă pentru plata părții minorului din moștenire, deoarece minorul putea dobândi o parte din proprietatea în cauză. În favoarea moștenitorului minor, ar fi de ex. decontare, dacă ar rămâne un coproprietar al acțiunii în proprietatea garantului, sau întreaga proprietate a garantului ar fi achiziționată de soția garantului (mama minorului) cu obligația de a plăti minorul în scurt timp (de exemplu, 1 lună după decizia de moștenire). În acest din urmă caz, fondurile ar fi evaluate atunci când au fost depuse la instituția financiară până când minorul a atins vârsta majoratului.

Revenind la exemplul nostru, un contract de cadou aprobat de o instanță, în care subiectul este minor, în calitate de destinatar, are efect juridic numai cu valabilitatea deciziei instanței de aprobare a actului juridic. Abia atunci este posibilă depunerea unei propuneri de depunere în cadastrul imobiliar la departamentul cadastral al biroului raional. În practică normală, pentru ca actul juridic al minorului să aibă efect juridic mai devreme, părțile la procedurile judiciare renunță adesea la dreptul lor de apel și, prin urmare, decizia devine definitivă la data comunicării hotărârii judecătorești ultimei părți.

REZUMAT

Este clar că procesul de efectuare a unui act juridic pentru minori nu este deloc ușor. Pentru completitudinea acestui număr, voi lista din nou pașii individuali de aprobare a actului juridic al unui minor:

1./Evaluarea dacă există sau nu un conflict de interese în actul juridic prevăzut.

2./Dacă nu există un conflict de interese, atunci reprezentantul legal poate exprima voința minorului. În cazul în care există un conflict de interese, trebuie să fie desemnat de către tribunal un tutore al instanței.

3./Tutorul trebuie să consimtă la tutelă și ulterior instanța îl va numi tutore, printr-o rezoluție separată.

4./Tutorul își arată voința pentru minor - efectuează un act juridic (semnarea contractului).

5./Depunerea unei cereri la instanța competentă pentru aprobarea actului juridic al minorului.

6./Instanța numește un tutor al conflictului (Oficiul Muncii, Afacerilor Sociale și Familiei).

7./Tutorul conflictului își exprimă opinia dacă actul juridic este în conformitate cu interesele minorului.

8./Instanța va evalua situația de fapt și de drept și va decide dacă aprobă sau nu actul juridic al minorului.

9./Odată cu validitatea hotărârii judecătorești, actul juridic al minorului capătă efecte juridice.

Avantajele și dezavantajele pentru minor

Nu este posibil să se dea un răspuns clar, deoarece depinde de o evaluare a tuturor circumstanțelor cazului, de o evaluare a motivelor actului juridic atât în ​​ceea ce privește beneficiile minorului, cât și în ceea ce privește participanții de cealaltă parte. ale contractului, motivele și reglementările lor reale.

Acestea sunt cazuri în care există un transfer de bunuri imobile către minori pentru a salva proprietatea membrilor adulți ai familiei și, în principiu, aceste acțiuni se fac numai în scopul de ex. donatorul, în calitate de debitor, a evitat executarea hotărârii prin vânzarea bunurilor imobile în procedurile de executare. Aici trebuie menționat art. § 42a/din Codul civil, potrivit căruia creditorul poate cere instanței să stabilească faptul că actele juridice ale debitorului (în cazul nostru donator), dacă reduc satisfacția cererii executorii a creditorului, sunt ineficiente din punct de vedere juridic împotriva acestuia. Acest drept de a se opune unui act juridic poate, în cazul actelor săvârșite de debitori în ultimii trei ani, cu intenția de a-și scurta creditorul dacă această intenție trebuie să fi fost cunoscută de cealaltă parte.

Din cele de mai sus rezultă că nr orice dispoziție imobiliară de către un minor, atunci când există o schimbare de proprietar și pentru care este necesar consimțământul instanței, este pentru el beneficiul care poate fi realist așteptat de la proprietate.

Nici rolul tutorelui și tutorelui conflictului nu poate fi luat ca un act formal, bazându-se pe aprobarea acestuia de către instanță fără comentarii. În cele din urmă, instanța în procedură este obligată să afle starea reală a faptelor și este obligată să ia alte probe, așa cum au sugerat părțile. De asemenea, este adevărat că, în cazul în care partea este un minor care este capabil să-și exprime propria opinie, instanța îl poate asculta. Instanța solicită opinia minorului într-un mod adecvat vârstei și maturității sale.

Achiziționarea de bunuri imobile de către minori este o modalitate de stabilire a proprietății, de ex. bunicii pe parcursul vieții, dar această proprietate a minorilor aduce și capcanele sale asociate cu gestionarea proprietății în sine (electricitate, gaz, investiții etc.), precum și în dispunerea proprietății deținute de minor.

Până la împlinirea vârstei majore, consimțământul instanței va fi din nou necesar pentru aprobarea actului juridic al minorului în transferurile imobiliare (cumpărare, donație, schimb, vânzare).

În concluzie, aș dori să comentez și marja modelelor de prezentare și a contractelor pe internet. La schimbarea legilor, propunerile publicate pe internet, ca modele, pot să nu corespundă legislației actuale, atât din punct de vedere al substanței (de exemplu, evaluarea beneficiului minorului), cât și din dreptul procedural. Rezultatul poate fi o prelungire a procedurii sau chiar respingerea cererii în sine de către o instanță.