veniturilor

Sufletul unui contabil, în prezent, de asemenea, mamă în concediu parental și colaborator extern în compania Účtovná jednotka, s.r.o . În prezent este specializată în procesarea impozitelor personale.

Cum se impozitează veniturile din vânzarea de bunuri imobile ale unei persoane fizice, când venitul este scutit și care sunt obligațiile la vânzare.

Veniturile din vânzarea de bunuri imobile sunt clasificate ca venituri ale persoanelor fizice conform § 8 alin. 1 scrisoare b) Actul nr. 595/2003 Coll. privind impozitul pe venit, astfel cum a fost modificat (denumit în continuare "Legea impozitului pe venit„), T. j. venituri din transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor.

Esența impozitării veniturilor din vânzarea imobilelor în 2019

În primul rând, trebuie remarcat faptul că la vânzarea imobilelor nu taxează toate veniturile din vânzarea acestei proprietăți, ci doar profitul din vânzarea proprietății (adică venituri din vânzarea de bunuri imobiliare minus cheltuielile probabile aferente veniturilor). Veniturile din vânzarea de bunuri imobile sunt clasificate drept venituri pasive ale unei persoane fizice.

O persoană fizică care a obținut venituri din vânzarea de bunuri imobile în 2019 este obligată să depună o declarație fiscală pentru impozitul pe venitul personal - tip B. O caracteristică specială la completarea declarației fiscale este că:

  • nu este posibil să se deducă partea neimpozabilă a bazei de impozitare cu acest tip de venit,
  • nu este posibil să se raporteze o pierdere fiscală (adică dacă cheltuielile dovedibile depășesc veniturile din vânzarea de bunuri imobiliare, acestea sunt raportate numai până la valoarea venitului),
  • la calcularea bazei de impozitare este posibil aplicați doar cheltuieli demonstrabile.

Dacă o persoană fizică a obținut venituri din vânzarea de bunuri imobiliare în 2019, care este scutită de impozitul pe venit, nu este obligată să menționeze acest venit în declarația fiscală pentru impozitul pe venit pentru 2019.

Când veniturile din vânzarea de bunuri imobile sunt scutite de impozitul pe venit?

Veniturile din vânzarea de bunuri imobile, care sunt scutite de impozitul pe venit, sunt enumerate în § 9 alin. 1 scrisoare a), b) și d) din Legea privind impozitul pe venit. Acestea sunt tipurile de venituri:

  • venituri din vânzarea de bunuri imobiliare, după 5 ani de la data achiziției sale (dacă imobilul nu a fost inclus în proprietatea comercială),
  • venituri din vânzarea de bunuri imobile dobândite prin moștenire (sau moștenire succesivă) direct sau de către unul dintre soți, dacă au trecut cel puțin 5 ani de la data dobândirii acestui imobil în proprietatea sau coproprietatea garantului ( dacă imobilul nu a fost inclus în proprietatea comercială),
  • venituri din vânzarea de bunuri imobile incluse în proprietatea comercială, după 5 ani de la cedarea acesteia din proprietatea comercială,
  • venituri din vânzarea de bunuri imobile, care au fost emise unei persoane autorizate în conformitate cu reglementări speciale (sunt emise în conformitate cu așa-numitele legi de restituire), dacă venitul din vânzarea de bunuri imobile a fost acceptat de această persoană autorizată (perioada de proprietatea asupra imobilului sau includerea în proprietăți comerciale nu este evaluată).

Așa cum putem vedea, Următoarele momente decisive sunt importante în definirea venitului scutit din vânzarea de bunuri imobile:

  • achiziționarea de bunuri imobiliare,
  • dezafectare,
  • vânzarea de bunuri imobiliare.

Data dobândirii proprietății în proprietatea vânzătorului depinde de modul în care a achiziționat proprietatea:

  • dacă a dobândit dreptul de proprietate asupra proprietății sub contract (ex. cumpărare, cadou): ziua achiziționării imobilului este ziua depunerii în cadastrul imobiliar (printr-o decizie valabilă de a permite depunerea),
  • dacă a dobândit dreptul de proprietate asupra proprietății moştenire: data dobândirii proprietății este ziua decesului garantului,
  • dacă a dobândit proprietatea printr-o decizie a unei autorități de stat: data achiziției bunului imobil este ziua specificată în decizia autorității de stat (dacă nu este specificată în decizie, ziua achiziției bunului imobil este ziua valabilității deciziei),
  • dacă a dobândit proprietatea construcție proprie sau de către furnizor: data achiziției imobilului este ziua specificată în decizia de aprobare.

Ziua scoaterii din activele vânzătorului este ziua în care persoana fizică a înregistrat ultima dată proprietatea sau a înregistrat-o în evidența fiscală.

Ziua vânzării proprietății la vânzător este ziua primirii primei plăți (sau a plății în avans) sau ziua încheierii contractului privind transferul imobilelor, factorul decisiv fiind ziua care a avut loc mai devreme.

Exemple pentru determinarea scutirii de impozit pe venit pentru vânzarea de bunuri imobiliare în 2019

Exemplu de determinare a scutirii de impozit pe venit pentru vânzarea de bunuri imobile dacă o persoană fizică a achiziționat proprietatea prin cumpărare:

František a decis să vândă imobilul pe care l-a achiziționat printr-un contract de cumpărare (contract de cumpărare încheiat la 1 iulie 2014, depozitul în cadastrul imobiliar a avut loc la 15 iulie 2014). Când vor fi scutite de impozit venitul din vânzarea acestei proprietăți ?

Deoarece momentul achiziției în cazul achiziției de bunuri imobiliare prin cumpărare este determinat în ziua contribuției la cadastrul imobiliar, va fi calculată perioada de proprietate a imobilului la František de la 15.7.2014. În cazul în care František vinde această proprietate la 15 iulie 2019 și ulterior, vânzarea acestei proprietăți va fi scutită de impozitul pe venit (va încheia un contract de cumpărare sau va primi prima plată sau plata în avans legată de vânzarea acestei proprietăți ).

Exemplu de stabilire a unei scutiri de la impozitul pe venit la vânzarea de bunuri imobile dacă persoana fizică a achiziționat bunurile imobile prin moștenire în linie directă:

În 2015, Mária a moștenit un apartament de la mama ei, care l-a achiziționat prin cumpărare în 2009. Mama a murit la 24 mai 2015 și stenograma din cadastrul imobiliar a avut loc numai după procedura de moștenire, adică j. pe 5.7.2015. Mary intenționează să vândă acest apartament moștenit. Când vor fi scutite de impozit venitul din vânzarea acestei proprietăți?

Întrucât au trecut mai mult de cinci ani de la cumpărarea apartamentului în 2009 de către garant (mama Maria) la posibila vânzare a apartamentului în 2015 de către fiica ei Maria, veniturile din vânzarea acestei proprietăți vor fi scutite de impozit.

Înregistrarea la administratorul fiscal este obligatorie la primirea vânzării imobilelor în 2019 ?

În cazul în care o persoană fizică câștigă venituri din vânzarea imobilelor, nu are obligația de a se înregistra la biroul fiscal, de exemplu. pentru impozitul pe venit. O persoană fizică își îndeplinește obligația prin depunerea unei declarații fiscale pentru impozitul pe venit pentru 2019 (dacă apare obligația sa).

Cu toate acestea, persoana fizică are obligația de a depune o declarație parțială de impozit pe bunuri imobiliare, dacă în perioada 2.1.2019 - 1.1.2020 - inclusiv a vândut proprietatea de care a fost proprietar. Pentru mai multe informații despre impozitul pe bunuri imobiliare, consultați articolul Impozitul pe bunurile imobile pentru 2019 sau Impozitul pe bunurile imobiliare pentru 2019

Ce cheltuieli dovedibile pot fi solicitate pentru veniturile din vânzarea imobilelor în 2019?

După cum am afirmat în articolul de mai sus, nu este posibil să se raporteze o pierdere fiscală a veniturilor din vânzarea de bunuri imobiliare. Aceasta înseamnă că cheltuielile demonstrabile pot fi aplicate în calculul bazei de impozitare numai până la suma veniturilor din vânzarea imobilelor.

Veniturile din vânzarea de imobile pot fi reduse prin cheltuieli demonstrabile legate de realizarea, asigurarea sau menținerea acestui venit, de ex. cheltuieli efectuate pentru:

  • achiziție imobiliară,
  • îmbunătățirea tehnică (de exemplu, modernizarea, reconstrucția imobilelor),
  • reparații și întreținere,
  • dobânzi la un credit ipotecar sau de construcție aferent achiziției de bunuri imobiliare,
  • asigurare de sanatate.

Costurile demonstrabile de achiziție a proprietății depind de modul în care a fost achiziționată proprietatea. În cazul unei persoane fizice care achiziționează bunuri imobiliare prin cumpărare, prețul de achiziție este plătit în mod demonstrabil prețul de achiziție sau, în cazul bunurilor imobiliare achiziționate prin moștenire, cheltuielile pentru achiziționarea bunurilor imobile sunt prețul general al acestei proprietăți și sub.

Faptul că numai venituri din vânzarea de bunuri imobile pot fi solicitate doar cheltuieli demonstrabile înseamnă că orice cheltuială prin care persoana fizică reduce acest venit trebuie justificată. Acestea sunt de obicei documente de tipul: contract de cumpărare și vânzare, facturi, documente de numerar de la casa de marcat/eCash, extrase de cont (sau confirmare de la bancă cu privire la suma dobânzii plătite) și așa mai departe.

Cum se impozitează venitul din vânzarea de bunuri imobiliare în 2019 care se scurge în rate?

Este posibil ca în contractul încheiat privind vânzarea imobilelor, cumpărătorul și vânzătorul să fie de acord cu vânzarea imobilului, în timp ce prețul pentru vânzarea imobilului să fie plătit vânzătorului în mai multe rate.

O persoană fizică care câștigă venituri din vânzarea de bunuri imobile trebuie să menționeze în declarația fiscală suma relativă a venitului pe care a primit-o efectiv în 2019 și va solicita, de asemenea, cheltuieli dovedibile numai până la valoarea acestei plăți primite (de exemplu, dacă venitul din vânzarea de bunuri imobile va fi de 50.000 EUR în 2019 (dintr-un total de 100.000 EUR) și cheltuielile totale vor fi 70.000 EUR, pot fi solicitate doar cheltuieli de 50.000 EUR). În anul următor, resp. ani, o persoană fizică cu venituri din vânzarea de bunuri imobiliare și inclusiv cheltuieli dovedibile, realizează în același mod.

Cum împart veniturile din vânzarea acțiunilor imobiliare, resp. coproprietari imobiliari fără acțiuni?

În cazul bunurilor imobile care aparțin coproprietății soților, dumneavoastră soții distribuie acest venit din vânzarea proprietății fiecăruia dintre soți în aceeași proporție sau în proporția convenită. În aceeași proporție în care soții împart venitul din vânzarea proprietății, aceștia împart și cheltuielile demonstrabile efectuate pentru obținerea, asigurarea și menținerea acestui venit.

Dacă unul dintre soți avea imobilul în cauză, pe care îl vinde, inclus în proprietatea comercială, atunci venitul din vânzarea acestui imobil este impozitat numai de soțul care avea acest imobil inclus în proprietatea comercială ca fiind ultimul.

În ceea ce privește distribuția veniturilor din vânzarea imobilelor și cheltuielile aferente în cazul coproprietarilor, este adevărat că împart veniturile și cheltuielile în funcție de valoarea acțiunilor de coproprietate.

Puteți citi mai multe despre distribuția veniturilor și cheltuielilor în realizarea în comun a veniturilor în articolul Împărțirea veniturilor și cheltuielilor persoanelor fizice.

Vă rugăm să rețineți că veți plăti și contribuții la compania de asigurări de sănătate din vânzarea proprietății în 2019

Veniturile din vânzarea de bunuri imobile în 2019 sunt supuse nu numai impozitului pe venit, ci și contribuțiilor la asigurările de sănătate. Întrucât o astfel de persoană nu plătește plăți în avans pentru asigurarea de sănătate pe parcursul anului (adică contribuții lunare), după sfârșitul anului calendaristic, compania de asigurări de sănătate relevantă efectuează decontarea anuală a asigurărilor de sănătate pentru persoana care a avut venituri din vânzarea de bunuri imobiliare. Rezultatul decontării anuale a asigurărilor de sănătate poate fi o restanță, pe care persoana fizică este obligată să o plătească într-o sumă forfetară în termenul specificat în notificarea de restanțe.

Cuantumul contribuției către compania de asigurări de sănătate este de 14% din baza de evaluare. Pentru mai multe informații despre decontarea anuală a asigurărilor de sănătate, consultați articolul Decontarea anuală a asigurărilor de sănătate în 2019.

Exemplu pentru calcularea contribuțiilor la compania de asigurări de sănătate pe baza declarației de impozit pe venit depuse pentru 2019:

Mária va depune o declarație fiscală pentru impozitul pe venit pentru 2019 - tip B, unde va declara doar veniturile din vânzarea de bunuri imobiliare în valoare de 50.000 EUR și cheltuielile fiscale în valoare de 45.000 EUR. Baza impozitului pe venit este de 5.000 EUR (impozit de 950 EUR). Ce valoare a arieratelor va fi calculată de compania de asigurări de sănătate din acest venit?

Valoarea bazei de impozitare reprezintă, de asemenea, suma bazei de evaluare, care este necesară pentru calcularea contribuțiilor de asigurări de sănătate, adică Mária va fi obligată să plătească o restanță din decontarea anuală de asigurări de sănătate în valoare de 700 EUR (adică 14 % de 5.000 €).

Mária va fi obligată să plătească restanțele din decontul anual de asigurări de sănătate numai în 2020.

Trebuie remarcat faptul că cheltuielile cu asigurările de sănătate (restanțe din decontarea anuală a asigurărilor de sănătate) vor fi reale în mod natural numai în anul următor, după vânzarea de bunuri imobiliare (de exemplu, vinde bunuri imobiliare în iulie 2019, va depune declarația de impozit pe venit până la sfârșitul lunii martie 2020, însă declarația de restanțe din decontarea anuală a asigurărilor de sănătate nu îi va fi livrată până în septembrie 2020). Prin urmare, o persoană are următoarele 2 opțiuni:

  • cheltuielile cu primele de asigurare plătite vor fi incluse în declarația fiscală numai în anul următor (după venituri din vânzarea acestei proprietăți, de ex. pentru 2020), dar numai dacă va avea venituri din vânzarea proprietății sau venituri similare sau
  • depuneți o declarație fiscală suplimentară pentru impozitul pe venit pentru anul în care a ajuns venitul din vânzarea acestei proprietăți (adică pentru anul 2019): plata în avans a impozitului returnată de administratorul fiscal va fi calculată pentru persoana fizică, dar este necesar să completați cererea de rambursare a plata excedentară a impozitului în declarația de impozitare suplimentară.

Exemplu pentru calcularea plății în plus a impozitului pe venit după depunerea unei declarații suplimentare de impozit pe venit pentru 2019 - aplicarea cheltuielilor cu asigurările de sănătate:

Începem de la exemplul anterior - Mária a depus o declarație fiscală corespunzătoare pentru 2019, unde a avut venituri din vânzarea de bunuri imobiliare 50.000 €, cheltuieli 45.000 €, o bază de impozitare de 5.000 € și impozitul pe venit, pe care le-a plătit 950 €. În 2020, după depunerea declarației fiscale și după plata impozitului, ea va primi o declarație de restanțe din decontarea anuală a asigurărilor de sănătate, pe baza căreia va plăti o restanță în valoare de 700 EUR.

Mária va decide în 2020 - după depunerea unei declarații fiscale corespunzătoare să depună o declarație fiscală suplimentară și să-și reducă veniturile din vânzarea de bunuri imobiliare prin această restanță plătită pentru asigurarea de sănătate. Prin urmare, cheltuielile sale vor fi de 45.700 EUR în declarația de impozitare suplimentară, baza de impozitare 4.300 EUR și impozitul pe venit 817 EUR. Depunerea unei declarații fiscale suplimentare îi va oferi lui Mary o plată în plus de impozite de 133 EUR (950 EUR - 817 EUR).