După cum se spune, un sfat bun merită un bănuț. Investitorii pot primi sfaturi de la managerii de facilități și își pot folosi experiența în planificarea de noi investiții?
Coordonarea este fundamentală
Pe de o parte, e de înțeles efortul investitorului de a economisi cât mai multe costuri în timpul pregătirii proiectului. Pe de altă parte, experții în domeniul administrării și întreținerii clădirilor ne-au ajutat să întocmim o listă completă a cazurilor cu care nu ar trebui să se ocupe dacă unul dintre cei trei investitori - proiectant - companie de construcții a chemat managerul facilității în timp.
Distanțe
František Ehn continuă: „Când vine vorba de construcții, subiectul este cu siguranță fațade vitrate mari. Nu atât pentru scurgerile de căldură în timpul iernii, cât și pentru câștigurile mari de căldură vara. Vremea însorită „încălzește” fațadele de sticlă într-o asemenea măsură încât răcirea și umbrirea clădirii trebuie abordate cu seriozitate, deoarece aerul condiționat tradițional nu ajunge din urmă. Când există 300 de contoare de energie electrică pentru operațiuni individuale în centrul comercial, este convenabil și practic să faceți accesul la ele cât mai ușor posibil. Este absolut ideal dacă îi putem concentra într-un singur loc sau cel puțin relativ aproape unul de celălalt. Dacă creăm un sistem de măsurare și reglare, este bine să ne gândim nu doar la fiabilitatea și sofisticarea sistemului, ci și la costurile asociate serviciului său, care sunt incomparabil mai mari pentru contractele de monopol (singurul partener de servicii posibil) decât pentru sistemele în care există mai multe alternative. Voi menționa încă un lucru mic. Dacă avem doar o scară într-o parte a clădirii și doar un lift în cealaltă parte, iar echipamentul tehnic pe care îl deservim este în partea cu o scară, este dificil să ne așteptăm ca serviciul oferit să fie eficient din punct de vedere al timpului. "
Se fac promisiuni
La rândul său, Branislav Tresa atrage atenția asupra capcanelor sprijinului de marketing prost considerat pentru proiect: „Întrebăm întotdeauna investitorul ce au declarat în campanie. Pentru că dacă promiteau că va exista un loc de joacă sau un parc în zona clădirii, cineva va trebui să aibă grijă de ei fizic și trebuie să existe și resurse financiare pentru întreținere. Este similar cu recepția, securitatea non-stop a clădirii sau alte servicii superioare standardului.
Această problemă a cuantificării corecte și a unei bune comunicări a costurilor viitoare de exploatare vine în prim plan în proiectele rezidențiale. Ce se întâmplă dacă proprietarii de case refuză ulterior să plătească pentru întreținere, recepție sau securitate costisitoare? Atunci, care este alternativa menținerii siguranței, aspectului sau calității generale a utilizării instalațiilor? ”
Un exemplu foarte simplu, dar pentru a ilustra, un foarte bun exemplu de economii incorecte ale costurilor investiționale este sistemul de acces în proiectele rezidențiale: „Știm din experiența noastră că este adecvat să asigurăm cel puțin pregătirea pentru instalarea unui acces de identificare (de ex. Card) sistem. Dacă aveți o sută sau mai multe apartamente în clădire, proprietarii și chiriașii se pot schimba. Fiecare dintre ei are nevoie de chei. O opțiune este să schimbi în mod constant întregul set de chei pentru toată lumea, sau în timp vei ajunge într-o situație în care există zeci, poate sute de chei din casa ta împrăștiate undeva în lume. Sistemul de acces reprezintă costuri neglijabil mai mari în implementare, dar economisește administratorului și proprietarului îngrijorări și, în cele din urmă, bani considerabili, pentru că este suficient să programați cardul pierdut sau nereliberat sau alt identificator electronic. "
Doc. Ing. Viera Somorová, dr., De la Asociația Slovacă pentru Managementul Facilității, menționează și câteva exemple interesante: „S-a întâmplat ca covoarele să fie proiectate pe coridoarele din clădirea de apartamente. Este o soluție de lux, dar ce se întâmplă atunci când nu există priză electrică pe hol în proiect? Întrebarea dacă echipajul de curățenie va suna proprietarul la ușă, astfel încât să se poată conecta la rețea, a venit la managerul instalației. Sau luați luminile de pe tavanul copertinei, care este deasupra intrării unei clădiri reprezentative din Bratislava. Un bec este ars, apoi celălalt și abia după ce șapte dintre ele au fost arse, o platformă de ridicare ridicată ajunge ceremonial pentru a pune luminile în ordine. Arhitectul ar trebui să se gândească cu adevărat la acest lucru sau să consulte un expert în întreținerea clădirilor. ”
A primi sfat
Exemplele de mai sus arată că ar trebui să fie în mod clar avantajos pentru investitor să își consulte proiectul cu experți în managementul facilității. Folosirea experienței și cunoștințelor lor i-ar economisi fonduri considerabile. Erik Štefanovič este de acord: „Această tendință este foarte simțită în proiectele noastre austriece. În ceea ce privește Slovacia, din păcate, este mai degrabă un câmp arat. Cu toate acestea, sunt convins că aceasta este singura cale corectă. Nu treceți peste acești pași, ci consultați mai degrabă experți. ”Nu există altă opțiune decât să apelăm la faptul că, cu fiecare construcție, investitorul își construiește numele bun și o referință bună este mai bună decât o campanie publicitară scumpă. În această situație, totuși, proprietarii sau chiriașii de apartamente, birouri, spații comerciale și alte unități trag cu siguranță un scop mai scurt, deoarece aceștia sunt cei care suportă întreaga povară financiară rezultată din administrarea și întreținerea complicată a clădirii.
Ce este adevărat în Slovacia
Întrucât apelul de a construi un nume bun nu este întotdeauna eficient, profesorul asociat Viera Somorová sugerează: „Fiecare clădire ar trebui să aibă propriul manual de utilizare a clădirii gata în timpul procedurii de aprobare a clădirii. Când cumpărați orice aparat mic, veți primi întotdeauna instrucțiuni de utilizare. Cumpărați un apartament sau alte spații și, în cel mai bun caz, veți ajunge la fișele tehnice și de garanție, în cel mai rău caz, manualul trebuie scris de către administrator literalmente în genunchi. De asemenea, am experiență cu construcții complicate, de exemplu, am dezvoltat un manual de funcționare pentru întreținerea stadionului de gheață O. Nepel. Scopul asociației noastre este ca obligația de a pregăti un manual de construcție să fie consacrată în legislație. În cazul în care ar trebui chiar să se stabilească prețul ciclului de viață al materialelor individuale încorporate, aceste valori ar fi cu siguranță de interes pentru investitorii înșiși deja în faza de proiectare. Într-adevăr, dacă s-ar cunoaște costurile de intrare a materialelor, inclusiv costurile de întreținere și eliminare ulterioară, investitorii ar căuta cu siguranță variante optime, de exemplu în sistemele de fațadă sau în echipamentele tehnice ale clădirilor. Lucrăm intens pentru a introduce conceptul de carte de utilizare în noul cod de construcție. În Slovacia, ceea ce nu este comandat nu se va face. "