închiriere

27.12. 2018 5:55 Noua lege privind închirierea de apartamente, valabilă timp de aproximativ 4 ani, oferă proprietarului anumite opțiuni și garanții în cazul în care este necesară eliberarea apartamentului și rezilierea contractului de închiriere. Mă întreb cum este în cazul chiriașilor cu copii. Legea se referă la încetarea contractului de închiriere după expirarea perioadei de preaviz și a concediului de locuit, astfel încât chiriașii și copiii să poată rezilia contractul de închiriere fără probleme.?

Problema închirierii apartamentelor este reglementată în prevederile sale de Codul civil („OZ”) și Legea privind închirierea pe termen scurt a unui apartament („ZoKNB”). În urma întrebării puse, vom explica diferențele.

Contract de închiriere conform Codului civil

În cazul încheierii unui contract de închiriere conform Legii mărcilor, închirierea unui apartament rezultă dintr-un contract de închiriere. Odată cu acesta, proprietarul lasă apartamentul chiriașului pentru a fi închiriat, fie pentru o perioadă determinată, fie fără a specifica perioada de utilizare. Contractul de închiriere conține, de obicei, o descriere a accesoriilor și o descriere a stării apartamentului.

Închirierea apartamentului este protejată, ceea ce înseamnă că, dacă nu se ajunge la un acord cu privire la rezilierea contractului de închiriere, acesta poate fi reziliat numai din motive legale specificate în § 711 din Codul civil. Motivul concedierii trebuie definit în mod concret în concediere, astfel încât să nu poată fi confundat cu un alt motiv, în caz contrar concedierea este invalidă; motivul rezilierii nu poate fi modificat ulterior.

Proprietarul este îndreptățit să dea o notificare numai pentru motivele enunțate la alin. § 711 din Codul civil și, în funcție de motivul rezilierii, proprietarul este, de asemenea, obligat să asigure despăgubiri pentru locuințe de la apartamentul de înlocuire la adăpost sau fără despăgubiri pentru locuințe.

Nu este posibil să se extindă motivele de reziliere date de marcă și perioada de preaviz, care este prin lege trei luni, adică prin acordul părților la contract este posibil să se determine numai mai mult, nu mai scurt (marca 710).

În general, cu excepția cazului în care marca prevede altfel, chiriașul nu este obligat să se mute din apartament și să curețe apartamentul până când nu i se oferă o compensare adecvată a locuinței. Locatarii în comun au dreptul la o singură despăgubire pentru locuințe (apartament de schimb, cazare de schimb și adăpost) (§ 712c din Codul civil).

Compensația pentru locuință ar trebui asigurată de cel în favoarea căruia apartamentul. Prin urmare, dacă proprietarul oferă despăgubiri pentru locuințe, chiriașul care urmează să curețe apartamentul este obligat să încheie un contract de despăgubire a locuințelor în termen de 30 de zile de la livrarea unei declarații scrise a provizionului său; dacă nu încheie contractul de despăgubire a locuinței fără motiv, dreptul său la despăgubire va expira.

După cum am menționat deja, dacă contractul este încheiat conform art. OZ, chiriașul nu este obligat să se mute din apartament și să curețe apartamentul până când nu i se acordă compensația corespunzătoare pentru locuință.

Mai ales dacă membrii gospodăriei chiriașului sunt copiii minori despre care întrebați în întrebare, iar chiria trebuie încheiată printr-o notificare a proprietarului, pe motiv că chiriașul își încalcă în mod grav obligațiile care decurg din închirierea apartamentului, în principal prin neplata chirie sau plată pentru serviciile furnizate cu utilizarea apartamentului pentru mai mult de trei luni sau prin lăsarea apartamentului sau a unei părți din acesta pentru subînchiriere fără consimțământul scris al proprietarului, dacă circumstanțele proprietarului permit acest lucru, va fi asigurat un apartament înlocuitor de cazare alternativă, dar și în afara municipiului, în care este situat apartamentul. Apartamentul de înlocuire poate avea o calitate mai slabă și un spațiu de locuit mai mic decât apartamentul care urmează să fie curățat de chiriaș. Cu toate acestea, distanța apartamentului de schimb trebuie să permită prezența zilnică la locul de muncă.

În cazul în care chiria este reziliată din cauza utilizării apartamentului în alte scopuri decât locuința chiriașului, precum și în cazul unui contract încheiat pentru o perioadă determinată, chiriașul nu are dreptul la despăgubiri pentru locuințe.

Legea specială privind despăgubirea locuinței prevede și în aceste cazuri că chiriașul are dreptul la despăgubirea locuinței dacă închirierea apartamentului s-a încheiat înainte de expirarea perioadei convenite datorită faptului că apartamentul nu mai poate fi folosit fără vina chiriașului sau dacă este un apartament de servicii sau un apartament cu destinație specială, iar chiriașul a încetat să mai folosească un alt apartament înainte de a-l utiliza.

Închiriere de apartamente pe termen scurt

Închirierea pe termen scurt a unui apartament înseamnă un contract de închiriere stabilit printr-un contract de închiriere încheiat în conformitate cu ZoKNB și care îndeplinește cerințele de la § 3 și pe baza căruia, închirierea apartamentului, inclusiv prelungirea acestuia, durează maximum de șase ani.

Contractul de închiriere trebuie să fie scris, părțile trebuie să furnizeze cel puțin o copie și trebuie să conțină informații în conformitate cu art. cit. din lege, inclusiv o declarație a locatarului că este conștient de faptul că contractul este încheiat în conformitate cu ZoKNB.

Pentru ca relația de locațiune să respecte prevederile cit. din lege, trebuie îndeplinite condițiile specificate în aceasta, inclusiv dovada înregistrării locatorului la administratorul fiscal relevant, și anume locatarul.

În cazul în care proprietarul nu își îndeplinește obligația de a se înregistra în temeiul Legii impozitului pe venit, închirierea apartamentului este guvernată de dispozițiile ZoKNB, cu excepția notificării proprietarului, a posibilității acestuia de a se retrage din contract și a posibilității de a revendica invaliditatea. pe termen scurt.

După expirarea perioadei de înregistrare în zadar, prevederile din Marcă prin faptul că proprietarul poate notifica numai din motivele enunțate la alin. § 711 din Codul civil cu definiția de fapt a avizului și posibilitatea locatarului de a contesta nulitatea avizului în instanță în termen de 3 luni de la livrarea avizului, cu efectele avizului care se produc numai după decizia instanței de respingere propunerea de a determina invaliditatea contractului de leasing.

Este esențial ca după încheierea contractului de închiriere conform ZoKNB, chiriașul să fie obligat să curețe apartamentul pe cheltuiala sa și să îl predea proprietarului într-o stare corespunzătoare uzurii normale, la data încetării contract, cu excepția cazului în care părțile convin altfel în scris.

În cazul în care chiriașul nu rezolvă apartamentul sau îl predă proprietarului chiar și în termen de zece zile calendaristice de la sfârșitul contractului de închiriere sau în termen de cinci zile calendaristice de la sfârșitul contractului de închiriere, dacă chiriașul s-a încheiat prin retragerea contractului de închiriere, proprietarul are dreptul de a asigura creanțe în temeiul articolului 5 alin. să rețină bunurile mobile ale locatarului aflate în apartament, cu excepția obiectelor care sunt excluse de la executare.

Proprietarul are dreptul să rețină bunurile mobile ale locatarului aflate în apartament numai dacă partea neutilizată a garanției financiare nu este suficientă pentru a satisface creanțele datorate neplății chiriei sau a plăților pentru serviciile furnizate cu utilizarea apartamentului și accesoriilor, din cauza deteriorării apartamentului sau a echipamentului acestuia sau a altor creanțe legate de utilizarea apartamentului sau a altor bunuri mobile ale chiriașului, dacă partea neutilizată a garanției financiare nu este suficientă pentru a-și satisface creanțele conform legii.

Legea privind închirierea pe termen scurt a unui apartament în ust. § 10 alin.2 stipulează în mod explicit că pentru chirie conform cit. din lege nu sunt reglementate de art. Din Codul civil privind despăgubirea locuințelor.

Recomandare

Se acordă libertatea contractuală de a aplica prevederile Codului mărcii sau ZoKNB, cu excepția excepțiilor specificate la art. § 1 alin. 2 ZoKNB (locuințe deținute de municipalități, unități teritoriale superioare, locuințe cooperative).

Este o chestiune de prudență a participanților la relația contractuală, a proprietarului și a chiriașului, la care legea va supune reglementarea drepturilor și obligațiilor lor la închirierea unui apartament, dacă există o alegere a legii.

Dacă plecăm de la întrebarea când ar fi vorba de închirierea unui apartament către o familie cu copii mici, se poate concluziona că din punctul de vedere al proprietarului este mai bine să încheiem un contract de închiriere cu ZoKNB cu posibilitatea prelungirii pentru maximum 6 ani.pentru a oferi despăgubiri pentru locuințe, care a fost și scopul adoptării acestei legi.

Pe de altă parte, din perspectiva locatarului, este mai bine să încheiem un contract de închiriere în temeiul art. Obč. din Cod, deoarece Oficiul pentru Mărci îi oferă lui și membrilor casei sale o protecție juridică sporită, în special în cazul copiilor minori.

În acest context, este foarte important de menționat faptul că există și opinii legale în practica instanțelor judecătorești potrivit cărora nu este posibilă spălarea unui chiriaș care locuiește într-un apartament cu copii minori dacă o astfel de spălare le-ar putea pune în pericol dezvoltarea sănătoasă sau le poate pune în pericol. interesul lor. Cu toate acestea, acestea sunt situații extreme în care copiii ar trebui să fie pe stradă, ca să spunem așa.

Se recomandă încheierea contractului cu precauție, verificarea participanților la contract (angajare, motive pentru rezilierea contractelor de leasing anterioare), listarea tuturor copiilor din partea chiriașului, verificarea proprietarului, inclusiv dovada înregistrării la impozitul relevant administrator sau licență comercială în temeiul Legii comerțului. Dacă este necesar, prin negocierea condițiilor contractului, astfel încât să se asigure protecția proprietarului în cazul încetării contractului de închiriere, de ex. posibilitatea de a conveni asupra unei garanții financiare sau de a scrie o înregistrare notarială ca titlu executoriu în cazul în care chiriașul nu renunță voluntar la apartament după încheierea contractului de închiriere sau aranjează o sancțiune contractuală în caz de neîndeplinire a obligații de către chiriaș. Uneori, chiar și amenințarea cu punerea în aplicare a sancțiunilor convenite în contractul de închiriere conform legii este o garanție suficientă pentru încălcarea obligațiilor care decurg din contract.

Autorul răspunsului nu își asumă responsabilitatea pentru corectitudinea și complexitatea răspunsului, deoarece informațiile despre problemă sunt limitate de formularea întrebării.