În ciuda faptului că durata procedurilor judiciare în litigiile civile este în medie de 18 luni, este posibilă eliminarea contravenienților într-un timp mult mai scurt. Unul dintre mijloacele eficiente este înregistrarea notarială.
În ciuda tuturor opțiunilor proprietarului pentru a-și satisface cererea pentru restanțe de chirie, problemele pot fi adesea rezolvate. În practică, se întâmplă că, chiar dacă chiriașul este conștient că obligația sa de bază este de a rambursa proprietarului chiria și costurile de exploatare în suma și scadența convenite, nu o face, în multe cazuri de la începutul contractului de închiriere.
Din partea locatarului, aceasta reprezintă o încălcare gravă a obligațiilor care decurg din locațiune, adică o astfel de conduită, care este în conflict cu legea și stabilește voința proprietarului de a rezilia chiria. Cu toate acestea, asistăm la faptul că, chiar dacă perioada pentru care s-a convenit chiriașul a expirat, un astfel de chiriaș neplătitor nu intenționează să renunțe la utilizarea obiectului închiriat.
Această problemă este exacerbată de faptul că de multe ori proprietarii nici măcar nu își asigură creanțele în numerar la chirie datorată, deși știu despre posibilitățile de a o asigura. Într-un astfel de caz, locatarul încalcă în special dreptul constituțional al proprietarului (locatorului) în temeiul art. 20 alin. 1 din Constituția SR.
În același timp, conform articolului 126 alin. 1 din Codul civil, proprietarul are dreptul la protecție împotriva oricui care interferează în mod nejustificat cu dreptul său de proprietate; în special, el poate cere extrădarea cazului de la persoana care îl reține pe nedrept.
Aici este oportun să se explice decizia Curții Regionale din Prešov 4Co/111/2012 din 19 aprilie 2013, potrivit căreia dreptul de fond vorbește despre dreptul proprietarului de a cere extrădarea unui lucru, atât mobil, cât și imobil (de la persoana respectivă). care îl reține pe nedrept). Dreptul procesual, pe de altă parte, se referă la extrădarea unui caz numai în legătură cu bunurile mobile și, în cazul bunurilor imobile, la.
Din acest motiv, în cazul dreptului proprietarului de a solicita protecția dreptului de proprietate în raport cu proprietatea imobiliară, este necesar să se solicite anularea proprietății imobiliare (R 53/1973). Astfel, dacă cineva folosește un lucru fără un motiv legal, una dintre soluțiile posibile pentru a se apăra este institutul de curățare a proprietății.
Deci, care este cel mai potrivit mod de a curăța proprietatea?
În acest context, este extrem de important ca proprietarul să nu curețe el însuși proprietatea, i. j. auto-ajutorare. Conform deciziei Curții Supreme a Republicii Slovace nr. 6Sžo/24/2012 din 29 mai 2013: „excluderea autoajutorului ofensator rezultă în mod clar din formularea literală a art. § 6 din Codul civil, dar și includerea sa sistematică în Codul civil, atunci când se prevede. § 4, unde este posibilă invocarea puterii publice în caz de amenințare sau încălcare a legii, în special alin. § 5 protejarea stării de pace este urmată de § 6 auto-ajutorare. "
În sprijinul acestei opinii juridice, Curtea de Apel face trimitere la decizia Curții Constituționale a Republicii Slovace nr. III. ÚS 235/08-38, care a declarat despre auto-ajutor că „Codul civil reglementează auto-ajutorarea în prevederile § 6, care prevede că, dacă există o amenințare de ingerință nejustificată în legea imediat, persoana care este astfel pe cale de dispariție poate evita într-un mod rezonabil intervenția însuși.
Este un mijloc de protecție pe care sistemul juridic îl permite în mod excepțional după îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege. Auto-ajutorarea constă în utilizarea propriilor forțe periclitate pentru a-și proteja drepturile. Toate condițiile de auto-ajutor (1. interferența cu un anumit drept subiectiv, 2. intervenția trebuie să fie iminentă, 3. intervenția trebuie să fie nejustificată, 4. auto-ajutorarea poate fi efectuată numai de persoana al cărei drept este pus în pericol) trebuie îndeplinite în același timp (cumulativ).
Absența oricăreia dintre cele patru condiții menționate deja înseamnă că este o încălcare. Auto-ajutorarea poate fi utilizată doar pentru a evita o intervenție (așa-numita auto-ajutorare defensivă, defensivă, al cărei scop este menținerea status quo-ului). Nu este permisă auto-ajutorarea jignitoare care vizează schimbarea status quo-ului. "
Pe baza deciziei de mai sus a Curții Supreme a Republicii Slovace, este, prin urmare, clar că vânzarea de bunuri imobile, ca să spunem așa „pe cont propriu”, ar fi o acțiune ilegală riscantă dacă nu sunt îndeplinite condițiile pentru aceasta. În cazul autocurățării bunurilor imobile, proprietarul ar putea fi expus riscului urmăririi penale pentru infracțiunea de încălcare a libertății domestice, precum și a infracțiunii de restricționare a libertății personale.
Dacă lucrurile ar fi deteriorate în timpul evacuărilor forțate, ar fi posibilă și răspunderea civilă pentru daune. Prin urmare, depinde de persoana îndreptățită, t. j. locatorul să ia în considerare posibilele consecințe ale acțiunii sale.
Pare absurd faptul că un proprietar nu poate intra în propria sa proprietate, însă instanțele au decis deja în mai multe cazuri că proprietarul a comis o infracțiune când a intrat cu forța în proprietatea pe care o închiria și pe care o deținea.
De asemenea, este necesar să știm că nici o decizie judecătorească, care este valabilă și executorie, prin care instanța a obligat utilizatorul proprietății să facă curățenie și să părăsească proprietatea, nu este încă o bază pentru ca proprietarul să intre în proprietate.
Conform deciziei Curții Supreme a Republicii Socialiste Cehoslovace nr. Tpjf 33/79 din 11 februarie 1979 (publicat în Colecția de decizii și avize judiciare sub nr. R 1/1980): „Obiectul unei infracțiuni în temeiul secțiunii 238 din Codul penal este libertatea internă. Orice utilizator autorizat al casei sau apartamentului, nu doar proprietarul, este protejat împotriva oricui. Prin urmare, utilizatorul casei sau apartamentului este protejat și împotriva proprietarului, chiar dacă proprietarul are o decizie executorie de a curăța apartamentul utilizatorului. "
Scăpând fără urmărire penală pe gât
În cazul închirierii unui apartament, este necesar să se precizeze că este o chirie protejată, ceea ce se reflectă, printre altele, în faptul că poate fi reziliată numai de comun acord dintre părți sau rezilierea din motive menționate în Cod Civil. Dacă un astfel de contract de închiriere a fost convenit pentru o anumită perioadă, acesta se poate încheia și cu expirarea perioadei pentru care a fost convenit.
Și doar una dintre caracteristicile de bază ale chiriei, adică temporalitatea, are un impact major asupra posibilității de curățare a proprietății. Dacă vorbim despre motivele rezilierii, proprietarul trebuie să le definească în aviz, astfel încât să nu poată fi confundate cu alte motive, iar aceste motive să nu poată fi modificate ulterior. Probabil cel mai frecvent motiv al rezilierii în practică este neplata chiriei.
Legea permite proprietarului să notifice chiriașului dacă nu a plătit chiria sau plățile pentru serviciile furnizate în legătură cu utilizarea apartamentului de mai mult de trei luni. În spațiile nerezidențiale, dacă chiriașul întârzie mai mult de o lună la închiriere sau la plata serviciilor a căror prestare este asociată cu chiria.
În cazul acestui motiv de reziliere, legea prevede o perioadă minimă de trei luni (termen de preaviz), timp în care chiriașul trebuie să aibă restanțe pentru ca această acțiune să fie calificată ca o încălcare gravă a obligațiilor și, astfel, să să poată rezilia.
Dacă, după ce notificarea chiriașului intră în vigoare, chiriașul nu finalizează apartamentul sau spațiul nerezidențial în termenul stabilit, este posibil să se solicite respectarea obligației menționate în instanță. Cu toate acestea, dacă proprietarul decide să călătorească prin instanța generală, trebuie să atragem atenția asupra unor fapte de bază.
În ciuda faptului că propunerea de vânzare a bunurilor imobile nu diferă în ceea ce privește conținutul de alte propuneri în procedurile civile, în conformitate cu articolul 676 din Codul civil, este necesar ca aceasta să fie depusă la instanța competentă în termen de 30 de zile de la expirarea contractului de închiriere. expirarea perioadei de preaviz.
În cazul în care proprietarul nu respectă această perioadă, contractul de închiriere este prelungit, iar contractul de închiriere este reînnoit în aceleași condiții ca și cele convenite inițial. Dacă propunerea este depusă la timp, este necesar să subliniem că, întrucât este o performanță nemonetară, în conformitate cu Legea nr. 71/1992 Coll. privind taxele de judecată și onorariul pentru un extras din cazierul judiciar conform articolului 1 lit. b) din Tarif, dacă obiectul procedurii nu poate fi evaluat în numerar, taxa pentru propunere este de 99,50 EUR.
Procedura de determinare a obligației de curățare a proprietății presupune și participarea părților la litigiu, cel puțin prin reprezentare legală. În mod logic există costuri financiare suplimentare asociate cu aceasta. Cu toate acestea, cel mai important și trist fapt este durata medie a procedurilor în materie civilă. În 2016, durata sa medie a fost de 17,9 luni și în 2017 până la 20,8 luni.
În acest fel, proprietarul pierde o cantitate enormă de timp înainte ca instanța să ia o decizie. În timpul fluxului său, el este neajutorat în raport cu chiriașul. În cele din urmă, dacă instanța sa pronunțat deja asupra acestei chestiuni, decizia va preciza perioada calculată din momentul intrării în vigoare a deciziei, timp în care chiriașul, așa cum se menționează în decizia Tribunalului Regional din Prešov 4Co/111/2012 19 aprilie 2013 pentru curățarea proprietății, ceea ce înseamnă îndepărtarea tuturor bunurilor mobile situate în incinta proprietății și pentru a se asigura că sediul este lăsat de persoanele situate acolo. "
În cazul în care chiriașul nu își îndeplinește obligația impusă de instanță în termenul specificat de instanță, decizia instanței devine executorie și numai atunci proprietarul se poate adresa executorului și poate depune o cerere de executare la Judecătoria districtului din Banská Bystrica în temeiul la Actul nr. 233/1995 Coll. privind executorii judecătorești și activități de executare (reguli de executare) și modificări la alte acte (denumite în continuare „reguli de executare”). În acest fel, proprietarul va pierde în cele din urmă nu numai fonduri considerabile, dar, mai important, va pierde foarte mult timp.
De asemenea, poate fi mult mai rapid și mai ieftin
În practică, întâlnim foarte des întrebarea dacă înregistrarea notarială poate sta la baza executării prin executare. Această întrebare este pusă de lege, întrucât cel mai comun ordin de executare este o hotărâre judecătorească. În general, răspunsul poate fi afirmativ, poate fi și considerăm că este cel mai eficient, mai ieftin și mai ales cel mai rapid mod de a realiza o vânzare imobiliară de succes.
Deșeurile sunt un mod de a pune în aplicare așa-numitul performanțe nemonetare - prin urmare, suma de bani nu este pusă în aplicare, ci îndeplinirea unei anumite obligații, care este anularea unei anumite proprietăți (pentru a nu o confunda cu o altă proprietate) - este o înregistrare notarială obligatorie, cel mai bine este să identificați proprietatea. Dosarul notarial, care conține și posibilitatea revocării, este cel mai adesea scris la crearea unui contract de închiriere.
Este scris ca un contract de închiriere sub forma unei înregistrări notariale. O astfel de procedură este mai avantajoasă din punct de vedere al securității juridice, deși oarecum mai costisitoare (datorită remunerației notarului pentru redactarea proceselor verbale notariale).
Cu toate acestea, spre deosebire de taxa pentru o cerere în instanță, aceasta este încă o metodă mai puțin costisitoare. Cu toate acestea, înregistrarea notarială conține deja tot ceea ce ar trebui să conțină contractul de închiriere și titlul de executare.
Marele avantaj al unei înregistrări notariale este timpul real al scrierii sale. Un titlu de execuție în această formă este creat de fapt numai pentru timpul necesar unui notar. Spre deosebire de câțiva până la câțiva ani de proceduri judiciare, acesta este cel mai eficient mod de a obține un titlu direct executoriu. Un alt avantaj imens este taxa pentru scrierea unei înregistrări notariale.
Nu numai că această taxă este mai mică decât taxa pentru cererea în procedurile judiciare, dar, în ciuda faptului că taxa ar trebui plătită de persoana care solicită actul, contractul de închiriere poate conveni nu numai asupra obligației de a plăti depozitul, ci și asupra obligația locatarului de a plăti taxa de evidență notarială, prin care procesele verbale în sine servesc drept filtru natural pentru chiriași, ca locatar cu intenția serioasă de a utiliza subiectul contractului de închiriere și de a-și îndeplini în mod corespunzător și în timp util obligațiile, în special de a plăti chiria, va semna procesul-verbal în cauză.
Pe de altă parte, în cazul unui locatar care refuză să semneze un act notarial, intenția sa inițială de a nu-și îndeplini oricare dintre obligațiile sale în mod corespunzător și în timp, în special de a nu plăti chirie, poate fi deja prezumată. Una dintre cerințele de conținut de bază ale înregistrării notariale servește, de asemenea, ca un filtru natural, și anume consimțământul persoanei responsabile (locatar) pentru aplicabilitatea înregistrării notariale.
În cazul unui locatar cu intenția serioasă de a utiliza subiectul contractului de închiriere și de a-și îndeplini obligațiile în mod corespunzător și în timp util, în special pentru a plăti chiria, acesta va semna procesul-verbal în cauză, deși este informat în prealabil cu privire la posibilitatea de expirare dacă nu își îndeplinește obligațiile. Astfel, cu un registru notarial, proprietarul nu numai că economisește semnificativ fonduri, dar, mai important, economisește incomparabil mai mult timp comparativ cu litigiile.
Și ce zici de obligația de a oferi o compensație pentru locuințe?
Conform legii, chiriașul nu are, de obicei, dreptul la despăgubiri pentru locuințe în cazul rezilierii acordate pentru încălcarea gravă a obligațiilor care decurg din închirierea unui apartament (cum ar fi neplata chiriei sau performanța legată de închirierea unui apartament sau părăsirea apartament de subînchiriat fără acordul scris al proprietarului).
În conformitate cu § 712a alin. 3 din Codul civil: „Dacă relația de închiriere s-a încheiat din cauza unui motiv prevăzut la § 711 alin. 1 scrisoare d) un chiriaș care dovedește că are nevoie materială din motive obiective, chiriașul are dreptul doar la cazare alternativă. În alte cazuri de reziliere a contractului de leasing din cauza unui motiv prevăzut la § 711 alin. 1 scrisoare (d) chiriașul nu are dreptul la despăgubiri pentru locuințe. "
Motivul rezilierii contractului de închiriere în conformitate cu § 711 alin. 1 scrisoare (d) vom înțelege că „chiriașul își încalcă în mod grav obligațiile care decurg din închirierea unui apartament, în special prin neplata chiriei sau contraprestația pentru serviciile furnizate cu utilizarea apartamentului pentru mai mult de trei luni sau prin subînchirierea apartament sau o parte din acesta fără acordul scris al locatorului. "
În practică, însă, se întâmplă ca proprietarii să se teamă că tocmai din cauza stării dovedite a necesității materiale din motive obiective vor fi obligați să ofere chiriașului o compensație pentru locuințe, în loc să înceteze închirierea și răscumpărarea ulterioară cu un astfel de chiriaș pentru a închide programul de rambursare., care în cele din urmă nu va fi.
În martie 2017, însă, a fost adoptată o lege de modificare a Legii nr. 417/2013 Coll. privind asistența în necesități materiale. Modificarea legii a sporit procentajul de venit al unui membru al gospodăriei căruia i se acordă o contribuție specială din angajarea sa sau din relația sa de muncă similară, care nu va fi considerată venit în scopul evaluării și acordării asistenței în caz de nevoie materială, din precedentele 25% până la 50%.
Această modificare a însemnat că aceste persoane nu mai erau considerate a avea nevoie materială și nu li se putea oferi asistență în nevoile materiale. Scopul acestei măsuri legislative a fost să acorde prioritate motivării sau, mai degrabă, forțării acestor persoane să ocupe și să păstreze locuri de muncă cu salarii reduse, deoarece acestea sunt în mare parte șomeri pe termen lung sau membri ai gospodăriei inactive pe termen lung cărora li se oferă asistență în nevoie materială.
Această modificare legislativă a „încărcat și caratul” în proprietari, deoarece începând cu această modificare, chiriașii au demonstrat mult mai complex că se află într-o stare de nevoie materială și că situația s-a produs din motive obiective. În sprijinul acestui fapt, afirmăm că de la intrarea în vigoare a acestei modificări a legii, au fost spălate 3.139 „neplătitori”, dintre care doar 926.
Pentru proprietari, este foarte important să ne dăm seama că încetarea contractului de închiriere și anularea ulterioară ar trebui luate în considerare, mai ales în cazurile în care este eficient din punct de vedere financiar pentru aceștia. Este eficient din punct de vedere financiar dacă chiriașul nu are dreptul la despăgubiri pentru locuințe. Cu toate acestea, în acest context, trebuie reamintit faptul că există și un grup de persoane pentru care, în ciuda încetării contractului de leasing din cauza neplății chiriei, starea necesității materiale nu este evaluată, acestea au dreptul la despăgubiri pentru locuințe .
Acest grup include următoarele persoane:
- o persoană care a atins vârsta necesară pentru dreptul la o pensie de pensionare;
- o persoană cu dizabilități din cauza scăderii capacității de a desfășura o activitate lucrativă cu peste 70%;
- o persoană care este un copil aflat în întreținere;
- o persoană care este monoparental care are grijă personal, deplin și corespunzător de un copil cu vârsta sub 31 de săptămâni;
- o persoană care, zilnic, are grijă în mod corespunzător de o persoană fizică cu dizabilități severe care se bazează pe îngrijire; acest lucru se aplică și timpului în care serviciul de ajutor este oferit unei persoane fizice în conformitate cu un regulament special;
- o persoană care participă la programe de resocializare într-un centru de resocializare într-o formă rezidențială, în cadrul căreia nu își poate asigura un venit prin propria sa muncă;
- o persoană care își îmbunătățește calificările sub formă de studiu cu normă întreagă și nu este un copil aflat în întreținere;
- o persoană care are o stare de sănătate nefavorabilă pentru care, în sensul prezentei legi, este luată în considerare o măsură de boală, vătămare sau carantină, pentru care o persoană fizică este recunoscută de medicul curant ca fiind incapabilă temporar de muncă pentru mai mult de 30 de zile consecutive.
Acest grup de persoane dobândește dreptul de a oferi o compensație pentru locuințe la încetarea contractului de leasing din cauza neplății chiriei și, astfel, în astfel de cazuri, rezilierea contractului de închiriere a apartamentului nu ar fi eficient din punct de vedere financiar.
Pe baza celor de mai sus, este, prin urmare, necesar să se evalueze fiecare caz de reziliere a contractului de leasing în mod individual, în ceea ce privește consecințele asociate rezilierii contractului de leasing.
Din acest motiv, am dori să subliniem și să reiterăm importanța uneia dintre cele două caracteristici de bază ale unei chirii, și anume temporalitatea. Recomandăm întotdeauna încheierea contractelor de leasing pentru o perioadă determinată de timp.
În cazul în care contractul de închiriere este încheiat pentru o perioadă determinată, în conformitate cu § 712a alin. 9 din Codul civil „în cazul încetării contractului de închiriere convenit pentru o anumită perioadă, chiriașul nu are dreptul la despăgubiri pentru locuință”, indiferent dacă chiriașul ar putea dovedi că se află într-o stare de nevoie materială din motive obiective sau dacă chiriașul aparține unui grup special de persoane, care altfel ar avea dreptul să asigure o compensație pentru locuințe la încetarea contractului de leasing din cauza neplății chiriei.
JUDr. Tomas Matles
Avocat al Administrației de executare a serviciilor legale, p. r. despre.
Compania Finlegal services, p. r. o., aplică mai mult de 52.000 de creanțe și realizează o agendă legală pentru administratorii clădirilor de apartamente și ale comunităților.
Articolul a fost publicat în revista Správa budov 4/2018.