salkovič

Ce a adus pandemia și cum s-a reflectat în setările companiei, dar și în starea și funcționarea fondurilor imobiliare sau în nivelul prețurilor apartamentelor din Slovacia - acestea sunt domeniile de bază ale conversației cu Ing. Vladimír Salkovič, membru al consiliului de administrație al FIRMEI FIRME DE MANAGEMENT PENSIUNI DIN POŠTOVA BANKA, správ. spol., a.s., unde este și șeful departamentului de investiții în fonduri speciale.

Când am făcut interviul acum un an, ați vorbit despre precauția pașilor înainte de o posibilă criză. În acel moment, însă, te gândeai mai mult la criza financiară sau ipotecară, cu siguranță nu la criza coronariană, care a „spălat” economia slovacă timp de câteva luni. Cum percepeți situația de pe piața imobiliară la sfârșitul primului său val?
În primul fond de pensii, am anticipat riscurile pe piețe și am fost bine pregătiți pentru un posibil declin. Deja în luna mai a anului trecut, am identificat primele semne ale unei recesiuni economice și am început să ne pregătim pentru o astfel de situație în fondurile noastre. Am vândut acțiuni și active riscante sau le-am asigurat împotriva declinului. Prin urmare, declinul piețelor de acțiuni al fondurilor noastre nu a fost afectat semnificativ. Prin achiziționarea de active mai sigure în prezent, cum ar fi obligațiunile de stat sau metalele prețioase, am reușit să ne pregătim fondurile la timp pentru recesiuni semnificative ale pieței.

În ce volume ați vândut aceste active?
De anul trecut, vindem treptat proiecte imobiliare care nu ne-au adus randamentul necesar, dar și proiecte profitabile, întrucât a apărut o situație favorabilă pentru vânzarea imobilelor. De asemenea, am vândut acțiuni de proprietate de la fondul imobiliar pentru câteva mile. euro. De asemenea, am încercat să îmbunătățim performanța fondului rambursând treptat împrumuturile scumpe și apoi luând un nou împrumut mai ieftin în fondul nostru. Astfel, am pregătit întregul fond pentru o performanță mai bună în viitor și pentru o presiune mai mare asupra lichidității fondului.

Tu ai făcut-o?
A funcționat și, când a început pandemia și oamenii au rămas acasă, eram foarte buni la bani.

Cum a afectat pandemia activitățile companiei dvs.? Ce măsuri a trebuit să luați pentru a elimina efectele sale?
Din nefericire, așa-numitul „Black out” când oamenii erau cu adevărat speriați. Altfel nu a mers cel mai rău. A trebuit să rămânem acasă, dar compania s-a închis, personalul IT ne-a creat acces la distanță și brusc am aflat că putem lucra și de acasă. Ne-am așteptat la un aflux și mai mare de clienți la alegerea depozitelor. De asemenea, am observat un număr crescut de întrebări din partea clienților care au întrebat ce se va întâmpla în continuare. Desigur, a trebuit să ne descurcăm și să depunem un efort și mai mare în munca noastră. De-a lungul timpului, trebuie să spun că am reușit să gestionăm cu succes această situație non-standard și mergem mai departe.

Deci, nu ați observat o ieșire semnificativă de clienți?
În principiu, ne-am ocupat doar de panica clienților noștri, timp în care i-am calmat. Le-am explicat că fiecare fond are un orizont de investiții la care trebuie respectat. Unii l-au explicat, alții mai puțin. Este adevărat, am observat și o anumită ieșire de clienți, respectiv. depozite, dar eram pregătiți pentru asta. Cu toate acestea, influența mass-media asupra comportamentului clienților a fost enormă.

Așadar, garanția dvs. de depozit a rămas?
Cu siguranță, nimic nu s-a schimbat. Am plătit banii în termen de trei zile, am funcționat în condiții standard. Dar cererile asupra noastră au fost crescute. După al doilea val de relaxare, când retailul a început să se deschidă, panica oamenilor s-a potolit. Acest lucru este dovedit de rezultatele noastre bune, pe care le-am obținut după lansarea măsurilor de pandemie în mai și iunie. Oamenii s-au întors și cei pe care am reușit să-i convingem și să-i liniștim au rămas și continuă cu noi.

VILADOMY SLÁVIČIE - Bratislava - Data construcției: 4. Q/2019 - 3. Q/2021 |

Ce alte măsuri a trebuit să luați în cadrul companiei? A trebuit să „reduceți” personalul sau să reduceți salariile?
Încă nu a trebuit să facem așa ceva. Prin introducerea oamenilor în companie, ei au trebuit să învețe alte proceduri și să proceseze lucrurile diferit. De asemenea, am început să ne mutăm mai mult către o platformă electronică, care a afectat o serie de alte procese.

Care sunt viziunile pentru viitorul apropiat?
În companie, va trebui să ne adaptăm la noile circumstanțe și cerințe. Acest lucru se aplică și relației cu acționarii, pe care va trebui să o gestionăm în toate circumstanțele, astfel încât să nu le restricționăm în niciun fel. Contactul personal va fi redus la minimum și operațiunea va fi mutată din ce în ce mai mult în spațiul online.

Care sunt așteptările stării de spirit a consumatorului în această situație? De exemplu, percepeți o schimbare în apartamente? Este o revenire la „normal” - unde se va dezvolta?
Criza coronariană trebuia să provoace scăderea prețurilor locuințelor cu până la 30%, iar mulți oameni au așteptat acest lucru cu „numerar” ascuns. Predicțiile epidemiologului prof. Vladimír Krčméry că vom reveni la muncă după două luni au fost confirmate, astfel încât prețul apartamentelor nici măcar nu a reușit să scadă. nu a scăzut deloc. Există încă o penurie de noi apartamente pe piață, iar noi proiecte nu vin în cantități care ar putea satisface cererea oamenilor.

Prețurile apartamentelor vor fi menținute sau vor crește?
Pe termen lung, prețurile locuințelor s-au stabilizat. Oamenii aleg cu atenție un proiect și există locații care sunt stabili la preț. Este adevărat, atunci când un client dorește să cumpere un apartament într-o locație mai bună, trebuie să plătească și pentru el. Cu siguranță nu am asistat la faptul că un apartament într-o locație bună ar scădea cu 30%.

De ce depinde stabilizarea prețurilor locuințelor?
Puține proiecte noi de dezvoltare vin pe piață și poate că va exista o încetinire a finalizării proiectelor de locuințe în construcție. Este posibil ca prețurile apartamentelor să înceapă să crească mai târziu, dar acum ne așteptăm la stabilizare. Dezvoltatorii monitorizează îndeaproape cât de mult vând apartamente, precum și numărul de apartamente disponibile și vândute pe piață și, atunci când sunt interesați de ele, prețul lor va crește.

În ultima perioadă, se vorbește din nou despre locuințele închiriate, care este, de asemenea, în declarația de program a Guvernului Republicii Slovace. Credeți că acum speră să repornească și în cooperare cu orașe și dezvoltatori privați?
Apartamentele de închiriat trebuie împărțite în piață și socială. Când vine vorba de închirierea de apartamente la prețuri de piață, oamenii preferă să își cumpere propriul apartament înaintea lor, în timp ce creditele ipotecare sunt încă atractive și accesibile. În același timp, există dezvoltatori care își implementează proiectele în Bratislava, păstrând în același timp o parte din apartamentele din proiect și închirându-le. Este o formă de a economisi o parte din bani și aprecierea lor pe termen lung. Dacă clientul este mulțumit de returnare, este în regulă.

KYNEK REZIDENCIA - Nitra - Data construcției: 3. Q/2019 - 4. Q/2020 |

Ce este important cu apartamentele de închiriere socială?
Dacă modelul de apartament de închiriere trebuie să funcționeze eficient, este necesar să se introducă ipoteze de stimulare în acest domeniu. Mai presus de toate, legislația trebuie adaptată. Trebuie permisă amortizarea accelerată, trebuie introduse modificări ale legii privind investițiile colective, modificări ale legii privind economiile pentru limită de vârstă și pensii, astfel încât fondurile din al doilea și al treilea pilon să poată participa și la crearea sau finanțarea locuințe de închiriere. De asemenea, este necesar să se introducă o ajustare a contribuției pentru apartamentele de închiriere și ar trebui modificată și legea privind taxa pe valoarea adăugată.

În prezent, este adevărat că persoana impozabilă t. j. o persoană fizică - antreprenor - sau o persoană juridică care închiriază un apartament nu este scutită de plata TVA-ului de închiriere. Astfel, nu este posibil să se deducă TVA de intrare pe modelul de închiriere, adică prețul de achiziție al apartamentului este majorat cu costul TVA. În același timp, ar fi bine să mutați imobile precum apartamente din grupul de amortizare nr. 6 (40 de ani) la grupul de amortizare nr. 5 (20 de ani).

Obiectul dvs. de activitate este fondurile imobiliare. Ele pot fi, de asemenea, un mijloc de închiriere a locuințelor?
În conformitate cu Legea privind investițiile colective, fondurile imobiliare pot ajuta la închirierea de apartamente prin intermediul companiilor imobiliare, putând înființa o astfel de companie imobiliară. O companie imobiliară poate cumpăra și închiria un apartament, poate realiza construcții și modificări ale acestuia. Am creat un mecanism pentru acest lucru în fondul nostru imobiliar și astfel putem face parte din apartamentele de închiriat. Cu toate acestea, trebuie să configurați un model de lucru.

Este similar pentru companiile de administrare a pensiilor?
Ar putea funcționa dacă legislația se schimbă și pentru ei. În prezent, investesc în acțiuni și obligațiuni cu ratingul necesar, în timp ce randamentele obligațiunilor au în prezent o rată a dobânzii negativă. Acest lucru ar fi posibil dacă ar putea investi banii pe termen lung pe care îi strâng din al doilea pilon în proiecte de închiriere - fie sub forma cumpărării unei obligațiuni imobiliare, fie a cumpărării acțiunilor imobiliare. Apoi, ar investi banii în fond în proiecte de închiriere pe termen lung. Cu toate acestea, fondurile au nevoie și de un partener care să garanteze rentabilitatea necesară. Putem construi și finanța, dar avem nevoie de un partener care să ne garanteze o rentabilitate pentru o perioadă de 10, 15 sau 20 de ani și să subvenționeze diferența dintre ceea ce construim și rentabilitatea pe care o necesită locuința socială.

Și cum percepeți latura practică a afacerilor, adică terenul de construcție? Industria construcțiilor slovace abordează de multă vreme lipsa forței de muncă calificate, care a fost agravată de lipsa de lucrători din străinătate în timpul pandemiei.
Suntem un partid finanțator și, din moment ce semnăm un contract cu o companie de construcții, nu prea simțim lipsa forței de muncă. Este adevărat, informațiile de pe piața construcțiilor susțin că aceasta este o problemă. Unii dezvoltatori au fost nevoiți să-și amâne proiectele, alții continuă să facă acest lucru, dar construcția lor a încetinit. Este posibil ca procesele de construcție să fie optimizate și să fie utilizate noile tehnologii. La fel ca alte companii, companiile de construcții vor trebui să se adapteze la noile condiții de piață, deoarece nu vor supraviețui. Și ei vor trebui să caute modalități de a înlocui o parte a forței de muncă fizice.

Fiecare investitor ar putea cu siguranță să „scoată” câteva lucruri care ar trebui schimbate în legea actuală a construcțiilor. Ceea ce, chiar și cu puțin efort, ar putea îmbunătăți mediul de construcție?
Ar trebui să existe modificări mai semnificative în legea construcțiilor. În special, acestea ar trebui să fie modificări privind participanții la proceduri - încorporarea proiectanților în întregul proces de autorizare, respectarea termenelor stabilite pentru actele procedurale individuale, de ex. atunci când emiteți un aviz obligatoriu și simplificați procesul de aprobare a clădirii. Procedura de construcție ar trebui să fie mai rapidă și mai ușoară pentru constructorii individuali, dar și pentru autoritățile de construcții. În același timp, astfel încât comentariile din procesul EIM să nu fie transferate procedurilor de construcție. Cerințele mai ridicate ale proiectanților, contractanților, constructorilor și calității clădirilor ar contribui, de asemenea, la îmbunătățire.

NOVÁ VLÁRSKA - Bratislava-Kramáre - Data construcției: 4 Q/2017 - 3 Q Q/2019 |

De asemenea, aveți în portofoliu proiecte de dezvoltare, care sunt finanțate prin fondurile dvs. imobiliare, care acționează ca investitori. Care este starea acestor proiecte - le veți finanța în continuare?
De vreme ce am identificat situația ca o recesiune iminentă, nu am început, în principiu, noi proiecte. Tocmai am ajuns din urmă cu cei care alergau și am încercat să le accelerăm construcția. Am primit a doua etapă a orașului Petržalka (138 de apartamente) și proiectul Nová Vlárska din Kramáry (82 de apartamente), unde am vândut toate apartamentele. Am strâns bani exact în momentul în care ne pregăteam pentru perioada de criză. În prezent derulăm trei proiecte, pe care le finanțăm și - Kynek (77 de apartamente) în Nitra, hotelul Lux din Banská Bystrica - etapa a 2-a, unde vom reconstitui spații nerezidențiale și vom crea 16 apartamente noi, în timp ce fostul hotel va cea mai mare parte devine o clădire de apartamente. Iar al treilea proiect este finanțarea construcției casei de oraș Slávičie údolie din Bratislava, unde avem patru case de oraș, fiecare cu trei apartamente și un spațiu nerezidențial. Rezolvăm acest proiect împreună cu dezvoltatorul KLM real estate a.s. Al patrulea proiect este construirea celei de-a doua etape a parcului comercial Eperia din Prešov. Vom vedea cum să procedăm, până acum suntem în faza de așteptare în pregătirea altor proiecte.

Să ne întoarcem la apartamente - care sunt tendințele în amenajarea lor? Este dificultatea de a le alege clienții? Ce preferă pentru apartamente?
Astăzi, prețurile apartamentelor sunt la un nivel mult mai mare decât înainte, iar pentru un apartament cu 2 camere puteți plăti și 200.000 de euro. Cu ceva timp în urmă, exista atât de mult apartament cu 3 camere. Desigur, costurile au crescut și din partea dezvoltatorilor - fie în ceea ce privește documentația proiectului, investițiile induse, taxele de dezvoltare sau costurile de construcție. Cu toate acestea, cumpărătorul vrea să obțină mult mai mult pentru banii săi. Acesta este unul dintre motivele pentru care dezvoltatorii stabilesc deja răcirea tavanului sau jaluzelele externe sau pregătesc jaluzelele exterioare și ferestrele din aluminiu. De asemenea, include un mediu verde, un loc de joacă pentru copii și dimensiunea redusă a clădirii de apartamente. Astfel, complexitatea crește, în timp ce clientul însuși este mai educat și mai arătos.

Acesta este, de asemenea, cazul aspectelor de apartament?
Cu siguranță, de exemplu, clientul nu mai vrea coridoare mari, iar atunci când plătește deja bani mari pentru un apartament, calculează metri pătrați și îl evaluează. Dacă nu-i place, merge la planul unui alt apartament, unde va fi de ex. coridorul este mai mic, iar suprafața apartamentului este mai mare. Aspectul greșit al apartamentului determină adesea succesul vânzării. De aceea, cooperarea cu arhitecții și proiectanții este importantă.

Cum arată structura fondului dvs. imobiliar?
În fondurile noastre imobiliare, ne concentrăm în principal pe clădiri de birouri și clădiri comerciale, care au un grad ridicat de ocupare, și avem contracte de închiriere pe termen lung cu chiriași. Acest lucru ne aduce un randament regulat, care se reflectă în valoarea activelor companiilor imobiliare din fond, cu un impact pozitiv asupra performanței fondului imobiliar. În fondurile noastre imobiliare, gestionăm active în valoare de 962,4 mil. euro și am investit aceste active în diverse proprietăți în funcție de dimensiune, precum și de concentrarea sectorului. Acest lucru ne permite să obținem o performanță pozitivă chiar dacă există o posibilă scădere a valorii unei proprietăți.

Nu se va schimba?
Închirierile noastre contractuale funcționează în modul normal, mai degrabă cred că locatarii nu se vor extinde prea mult și vor căuta economii în sine. De asemenea, este probabil ca spațiile să nu se extindă în același ritm ca în trecut, ci să fie optimizate. Și noi vom căuta un nou stil de gestionare și funcționare a oamenilor. Pe termen lung, unii oameni vor lucra și de acasă. Cu toate acestea, în ceea ce privește performanța pe termen lung a companiei, cred că nu va fi posibil ca 30-40% dintre oameni să lucreze de acasă. Fiecare companie are propriul său plan și indicatori cheie pe care trebuie să îi îndeplinească dacă dorește să aibă succes. Sunt de părere că în timpul muncii pe termen lung de acasă, performanța angajaților va scădea și compania nu va avea un astfel de impact asupra lor. Există, de asemenea, nevoia de a socializa oamenii. Trebuie să aparții undeva, să te întâlnești, să te implici, să concurezi și să mergi înainte. Sunt convins că afacerea nu se poate face doar printr-un apel video, dar oamenii vor trebui să se întâlnească. Este posibil ca unele persoane să rămână acasă din nou în timpul unui posibil al doilea val de pandemie, dar pe termen lung, acest lucru nu va funcționa, în opinia mea,.

Cum să gestionați investițiile în fondul imobiliar în perioade de declin al pieței?
Prețul obligațiunilor și acțiunilor, care sunt tranzacționate zilnic la bursă, este în continuă schimbare și depinde de starea de spirit de pe piețe și de așteptările investitorilor. Cu toate acestea, imobilele nu reacționează dinamic în acest fel. Fondurile imobiliare au investit active în imobiliare și primesc venituri din aceste proprietăți sub formă de chirie pe întreaga perioadă în care fondul imobiliar deține proprietatea în cauză. De exemplu. o scădere a prețului petrolului poate avea un efect negativ asupra prețurilor unor acțiuni imediat, dar de ex. nu are niciun efect asupra valorii centrului comercial pe termen scurt.