opțiuni

Absolvent al Facultății de Drept a Universității P. J. Šafárik din Košice, care lucrează în domeniul justiției și se concentrează în principal pe dreptul comercial și dreptul muncii.

Statul a închis câteva puncte de vânzare cu amănuntul în legătură cu lupta împotriva coronavirusului. Locatarul poate solicita o reducere la chirie, poate refuza plata sau poate rezilia contractul?

Mulți antreprenori operează în spații închiriate pentru care plătesc chirie. Situația actuală în legătură cu pandemia bolii Covid-19, cauzată de coronavirus, le provoacă probleme.

Cum au afectat contractele de închiriere ale antreprenorilor măsurile Oficiului de Sănătate Publică din Republica Slovacă

Răspândirea rapidă a bolii respiratorii COVID-19 a determinat guvernul slovac să ia mai multe măsuri pentru a proteja sănătatea umană. Cu efect din La 30 martie 2020, unele unități de vânzare cu amănuntul și servicii rămân închise cu excepția magazinelor alimentare, a farmaciilor, farmaciilor, a ziarelor sau a atelierelor de reparații auto și a horticulturii. Nerespectarea acestei măsuri va fi considerată o infracțiune administrativă impusă de autoritatea regională de sănătate publică competentă. o amendă de până la 20.000 EUR.

Ca urmare a măsurilor guvernamentale, au existat mai multe Antreprenorii (chiriași) obligați să își închidă temporar operațiunile începând cu 16 martie 2020 (magazine de piatră), t. j. nu pot continua să-și exploateze magazinul și, prin urmare, să nu mai utilizeze încăperile închiriate în conformitate cu scopul convenit în contractul de închiriere.

Un contract de închiriere este un contract prin care locatorul lasă un lucru (de ex. Proprietăți imobiliare) locatarului pentru o taxă, pentru a-l utiliza temporar (într-o perioadă convenită) sau pentru a profita de acesta. Acesta este cel mai frecvent într-un mediu de afaceri scris contract de închiriere nerezidențial încheiat între proprietar (proprietarul spațiului) și chiriaș (antreprenor, utilizator al spațiului) pentru un anume în scopul afacerii (de exemplu, în scopul exploatării unui magazin de haine, cafenea etc.).

Impactul coronavirusului asupra contractelor de leasing

În contractul de închiriere, proprietarul și chiriașul pot reglementa mai multe situații dincolo de lege și diferit de dispozițiile legale relevante. În evaluarea opțiunilor, părțile ar trebui să se concentreze mai întâi pe formularea contractului de închiriere. Aceasta înseamnă că, în circumstanțe, este necesar separat evaluați pentru fiecare leasing în special, dacă actuala pandemie de coronavirus și măsurile luate în legătură cu aceasta includ, de exemplu:

  • forță majoră definit în contractul de închiriere
  • incapacitatea de a executa contractul
  • zădărnicind scopul contractului

Prin urmare, este necesar să se verifice, în primul rând, dacă contractul de închiriere conține o definiție a forței majore care implică răspândirea unor boli virale sau de altă natură sau dacă conține orice alt aranjament prin care chiriașul ar putea solicita o reducere a chiriei sau o prevedere care ar putea să fie avantajos pentru oricare dintre părți în situația dată. În cazul în care leasingul nu conține astfel de prevederi, locatarul are puține șanse să reușească să pretindă o reducere sau neplata chiriei.

Coronavirus (COVID-19) ca forță majoră în contractele de leasing

Forța majoră este un termen care nu este definit în legislație. În general, este un fapt juridic care constă într-un eveniment extraordinar, imprevizibil, inevitabil și inocent care provoacă unele daune. Poate fi, de exemplu eveniment natural sau reglementare de stat inviolabilă.

De asemenea, coronavirus (COVID-19), resp. măsurile aferente ale statului sunt o circumstanță imprevizibilă care a apărut independent de voința părților contractante, i. j. părțile nu l-au cauzat. Cu toate acestea, este important dacă contractul de închiriere conține astfel de aranjamente de forță majoră sau nu.

Contractul de închiriere conține un acord de forță majoră

Dacă contractul de închiriere conține o prevedere privind forța majoră, înseamnă că acest concept este convenit direct în contractul de închiriere, i. j. contractul reglementează modul în care părțile ar trebui să procedeze în caz de forță majoră și care vor fi consecințele.

Este necesar orice contract de închiriere care conține o prevedere de forță majoră evaluează dacă coronavirusul (COVID-19), resp. măsurile guvernamentale conexe se încadrează în definiția contractuală a forței majore. Dacă da, trebuie evaluat în continuare dacă coronavirusul sau măsuri conexe, au fost adevărata cauză a implicitului corect și în timp util, adică dacă coronavirusul, ca caz de forță majoră, este un motiv pentru nerespectarea obligației contractuale.

În cazul în care coronavirusul și măsurile sale de urmărire reprezintă, conform contractului de închiriere, așa-numitul forță majoră, poate justifica nerespectarea contractului de leasing, t. j. de exemplu, nerespectarea obligației chiriașului de a plăti chiria în mod corespunzător și la timp. Înseamnă că Într-un astfel de caz, chiriașul nu va fi răspunzător pentru neîndeplinirea obligației sale de a plăti chirie, resp. ar avea dreptul să refuze temporar plata chiriei.

Cu toate acestea, multe contracte de leasing se bazează pe modele de pe Internet, care adesea nu se gândesc la situații de forță majoră. Forța majoră tinde să se aplice mai mult contractelor de furnizare. Acesta este un exemplu de situație în care mulți vor reveni la investițiile în servicii juridice. Alternativele disponibile vor depinde probabil de ceea ce a fost luat în considerare la redactarea contractului

Contractul de închiriere nu conține un acord de forță majoră

În cazul în care contractul de închiriere nu conține dispoziții privind forța majoră, relația de locațiune privind nerespectarea unei obligații contractuale datorate coronavirusului (COVID-19) vor fi guvernate de legislația relevantă (Legea privind închirierea și subînchirierea spațiilor nerezidențiale, Codul comercial și Codul civil). Cu toate acestea, aceste legi nu conțin reglementarea forței majore și consecințele asociate, cu excepția reglementării daunelor (secțiunea 374 (1) din Codul comercial).

Aceasta înseamnă că coronavirusul, inclusiv măsurile guvernamentale, ca caz de forță majoră într-un astfel de caz nu eliberează părțile contractante de obligația de a-și îndeplini obligațiile în mod corespunzător și la timp, adică locatarul este obligat să continue să plătească chiria în suma și perioada convenite. Desigur, este posibil ca părțile să negocieze o modificare a termenilor contractului de închiriere pe durata măsurilor statului.

Consiliu: În viitor, antreprenorii se pot pregăti pentru o situație similară în avans, introducând în textul contractului de închiriere o definiție a forței majore, care va include și răspândirea bolilor sau a altor boli transmisibile, inclusiv adoptarea de către stat a măsurilor de carantină, autoritățile locale sau regionale.

Coronavirus ca o imposibilitate de performanță (utilizarea spațiilor închiriate)

Ca urmare a închiderii anumitor unități de vânzare cu amănuntul de către stat, a devenit temporar imposibil pentru locator să își îndeplinească obligația contractuală, i. j. pentru a permite locatarului să folosească spațiile închiriate în scopul convenit. Proprietar astfel pe durata măsurilor nu poate îndeplini ceea ce s-a angajat prin contractul de închiriere, t. j. chiriașul nu poate folosi spațiul închiriat în modul convenit în contractul de închiriere.

Datorită măsurilor anti-coronavirus (COVID-19), acesta este cazul executarea contractuală a devenit imposibilă, resp. neîmplinită. Dacă executarea devine imposibilă, obligația debitorului de a efectua va înceta (secțiunea 575 (1) din Codul civil). Aceasta înseamnă că poate rezulta o acțiune guvernamentală asupra coronavirusului încetarea contractului de închiriere din cauza imposibilității executării. Cu toate acestea, condiția prealabilă este că spectacolul nu poate fi furnizat chiar și în condiții dificile, cu costuri mai mari sau după un timp convenit, sau chiar cu ajutorul unei alte persoane. Acest lucru va trebui, de asemenea, să fie evaluat individual pentru fiecare leasing separat.

Avertizare: Imposibilitatea îndeplinirii contractului de închiriere nu este cazul dacă cuiar antreprenorul (chiriașul) a decis să-și închidă magazinul din proprie inițiativă din motive de precauție.

Coronavirusul ca o frustrare în scopul unui contract de închiriere

Numai în relațiile comerciale, există o altă opțiune care, în circumstanțe, implică o situație în care ca urmare a unei modificări semnificative a circumstanțelor în care a fost încheiat contractul de închiriere, scopul de bază al contractului, care a fost menționat în mod expres în acesta, a fost împiedicat. Într-un astfel de caz, în conformitate cu articolul 356 din Codul comercial, partea contractantă, care este afectată de frustrarea scopului contractului din contractul de închiriere, poate demisiona.

Prin urmare, pentru ca dreptul de retragere să apară în legătură cu eșecul scopului său, este necesar ca:

  • a avut loc o schimbare semnificativă a circumstanțelor în care a fost încheiat contractul și
  • scopul de bază al contractului a fost declarat explicit în acesta.

Cu toate acestea, aplicarea acestei dispoziții trebuie evaluată individual pentru fiecare caz specific, în ceea ce privește dacă coronavirusul, resp. măsurile luate constituie o schimbare substanțială a circumstanțelor cu care scopul esențial al contractului a fost învins.

În practică, scopul unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale este cel mai adesea performanta in afaceri (de ex. funcționarea magazinului). Prin urmare, dacă coronavirusul, resp. măsurile aferente au fost evaluate într-un caz specific ca o schimbare substanțială a circumstanțelor care au frustrat scopul de bază al contractului de închiriere, cu condiția ca acest scop să fie menționat în mod explicit în contractul de închiriere., poate locatar (ca parte contractantă în cauză) din acest motiv demisiona din contract. Prin retragerea din contract contractul este reziliat de la început, ceea ce înseamnă că de parcă contractul nu ar fi fost încheiat. Într-un astfel de caz, coronavirusul este motivul rezilierii contractului.

Prin urmare, nu poate fi generalizat dacă, ca urmare a bolii COVID-19 cauzate de coronavirus, scopul de bază al contractului de închiriere este învins și atunci când implică o schimbare substanțială a circumstanțelor. Cu toate acestea, rețineți că partea care se retrage din arendă în acest mod este obligată să despăgubească cealaltă parte pentru prejudiciu, pe care le-a creat astfel.

În cele din urmă, subliniem că condițiile pentru schimbarea sau rezilierea unui contract de închiriere depind întotdeauna de acordul părților cuprins într-un anumit acord. Pentru a schimba condițiile contractuale, este importantă dorința ambelor părți de a-și ajusta drepturile și obligațiile reciproce în această situație temporară. Atingerea unui compromis este astfel una dintre modalitățile de a proteja atât interesele proprietarului, cât și ale chiriașului. De exemplu, proprietarii pot considera „concedii pe termen scurt” pentru a plăti chiria sau o perioadă temporară fără a plăti chiria sau o reducere a chiriei.

Singura opțiune este să se uite la un contract de închiriere specific și, în funcție de condițiile contractuale specifice, de exemplu, să solicite proprietarului să reducă temporar chiria sau să amâne scadența sau neplata. Dacă astfel de prevederi nu sunt incluse în contractul de leasing, rămâne doar să negocieze și să se bazeze pe acordul și abordarea constructivă a proprietarului.